如何寻找价値被低估、有再开发潜力的物业?

　　谁都知道，如果能找到价値被低估，且有再开发潜力的物业，就会有钱可赚。问题是，怎样找到它们呢?

　　第一步就是对你感兴趣的物业的市场价値作出评估。

　　物业代理及咨询公司"物业的秘密(Property Secrets)"的主管Paul Giezekamp在这方面自有一套。"我通常从RP Data提供的数字入手。我也会到www.domain.com.au 或www.realestate.com.au网站，看一看同一个区内所有物业的售价。

　　"另外，也可以到那个区去实地考查一番，看看那里的物业的整体感觉，包括物业本身的外观啊、花园啊等等。"

　　不过，比较而言，对一个物业来说，最重要的是土地面积的大小和临街那一面的朝向。这两个因素，再加上其它一些方面的信息，能帮助你得到这套物业的大致价値。

　　"如果你觉得把所有这些因素综合考虑之后，这套物业应该値30万，同时你在市场上发现一套很近似的物业要价只有28万，那么你就发现了一套被低估的物业。

　　在市値之下购买

　　在充分硏究一个区之后，你应该对该区的房市有一个基本了解，大致知道什么样的物业应该値多少钱。

　　要在市値之下购买投资物业，你还应该找出已经支撑不住的区，或价格已经跌到谷底的区。

　　相反，在相对火爆的区，想在市値之下购买是很难的。因为那些地方竞争太强，你还没出手，物业就已经卖掉了。

　　Paul说："作为一名投资者，我不喜欢在所谓的’热门区’买进，因为那里的价格太高了，而且这种价格中常常有泡沫的成分，因为人人都到那里去嘛。"

　　Paul以悉尼的市场作为例子来说明这个问题。"2002年的时候，人人都在不计价格疯狂的买房，但到了2008年，物业却跌回到2001年的水平。"

　　不过，无论是在市场火爆的时候，还是在市场沉寂的时候，如果出现以下几个迹象，就说明该份物业还有讨价还价的余地：

　　** 在市场上挂了许久未售出

　　特别注意那些已经在市场上挂了许久还未售出的物业，因为这时往往代理和业主都更容易接受更低的价格。

　　** 观察"出售"牌

　　如果你在一处物业之前发现有一止一个"出售(for sale)"的牌子，就说明这个业主已经不顾一切想卖房了。这时不妨跟他谈谈。

　　** 代理换了

　　如果你对物业市场的观察够仔细，在一套物业的代理换了时，你就会发现;而换代理的时刻，就是你可以开始对这套物业进行杀价的时候了。 如果你心目中的计划是买下一套物业之后，再把它分割加盖一套，那么你当然需要找地大的。

　　为此目的，你可能需要寻找位于一个街区最前面或最后面的那套物业，以为今后的分割加建作准备。

　　不过，如果你只想把现在物业推倒，盖两套全新的物业，比如孖屋(duplex)，那么这套房位于哪里就不是很要紧了。也就是说，你一开始就得清楚自己到底想要什么。

　　另外，一套房子临前街的距离也很重要。房前空地大的，当然分割的余地也大。

　　如果你看中了一套房，觉得其各方面的条件都合适，可以先跟当地的市政厅管规划的官员聊一聊，而不是急于去问这套房的价格。

　　你需要问的问题是与当地市政建设规划相关的，特别是房屋前面必须留出多大的距离、以及土地面积相关的规定。

　　每个市政厅的规定和规划都不相同，所以必须自己下功夫去问清楚。比如，有的市政可能规定最小的土地面积是350平方米，而另一个市政可能得380平方米。在这种情况下，如果你买了一套有750平方米的地的房子，就意识着在一个区能分成两套，另一个区却不能。

　　另外，高压线、排水管等等因素可能也会影响到建屋计划。这就是为什么你必须跟当地市政讨论。这絶对是在买房前必须做的事情。

　　对Paul Giezekamp来说，悉尼、墨尔本和霍巴特是他的"最爱"。这几个城市中有许多价格合理、有着再开发潜力的物业。

　　如果你建房前的准备工作做的不足，而又出现了以前状况，那么就是你该考虑"剎车"的时候了。

　　购买前需要调查的有：

　　1.契约(covenant)

　　一项契约可能会限制业主在这块土地上的权利。契约的内容经常有建筑标准有关，或对建筑目的的限制。比如，如果你买了一块地，契约上可能就写着你必须在购买之后的12个月中在这块地上建一套房。

　　2."借用"条款(easement)

　　在购买物业之前，一定要看清该物业是否附有任何"借用"条款(easement)。"借用"条款意味着，你的邻居有权为某些特别的目的借用你的地，比如排污水管要从你的地里经过，甚至车道也要经过你家的地。

　　3.调查研究(Research)

　　与当地市政官员交流，吿诉他们你的计划，了解这于这套物业有些什么样的机会和限制，比如市政厅、其它政府管理部门或邻居有无可能阻止你的计划。同时也要了解，区内有无可能有其它会影响到你的物业的开发项目。

　　4.树

　　你要买的物业之内的树可能是受保护的。这就意味着，就算这树长得过高过大，没有市政厅的批准，你也不能随意砍伐。不同的市政府有不同的法规。所以你需要考虑移动树木的成本--假如这棵树会妨碍你的建屋计划，或对建筑物或篱笆造成威胁时。

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