全世界都在谈失业率。最新的澳洲统计局的数据显示失业率已经达到5.7%，而且媒体用了一个很重的标题“18年来最糟糕的高失业率”。自然而然很多人来问我们“失业率会影响房产市场吗？”这是近期大部分房产投资者最大的忧虑。

      我的答案很简单：失业率会对房产市场不同的层面有不同的影响，但决没大家忧虑的那么糟糕。

      我们先看看历史。在2001年，澳洲正是地产繁荣的初期，之后的几年房产以前所未有的势头增长，而大家忽略的是：2001年当年的失业率高达7.1%。再看2006年失业率为5.4%，这十年的失业率平均数据为7.2%（澳洲统计局数据）。事实上，很多经济学家把5%的失业率看作是就业市场平衡！

      为了帮助你理解，我们用租房的空置率作比较。

      我相信大家都听说过“房屋空置率”。当空置率控制在3%时，就表明租房市场平衡。高空置率代表租房供应量高过租客数量，租金便会停止增长。相反，当空置率低过3%预示着有一部分租客找不到房屋可租，这时房东便可以趁机抬高租房价格。

      这和失业率很相似，当失业率为5%代表就业市场平衡。（事实上，历史数据表明在二十几年前甚至更久，失业率很少低于10%）

      我们同时也要考虑以下几点来帮助我们理解失业率对房价的影响：

      第一，单纯地看失业率5%或7%是不够的。当分析数据统计时，我们也要注意到一个细节：相对于男性，女性的就业率大大提高。她们为了家庭度过经济危机难关做好了充分准备。

      第二，另一个失业率数据的细节反映了一点：大量的学校毕业生很难找到工作，这个数量远远大过先前有工作而后再失业的人数。当然这些学校毕业生对房产市场的影响是很微小的。

      你可以想一想，在澳洲有30%的人在租房，真正付完贷款完全拥有自己住房的人占34%。这34%的人即使失业也不太可能把房子拿到市场卖，因为没有必要。而作为租房的那30%的人一旦失业他们也没有房子可以拿出来卖。
所以受失业率影响最大的就是剩下的那35%（100%-30%-34%=35%）的人，他们是仍然在辛苦偿还贷款的“房奴”们。

      而且不是每个人一旦失业还不起贷款时，都要把房子放到市场去卖。因为一些家庭很可能是从双份收入变成单份收入；还有一些家庭的住房贷款已经偿还了一大半；再加上银行的低利息；甚至某些银行对失业者允许一定期限内迟还贷款。这些都大大减少了许多不得已卖房的情况，也让房产价格趋于稳定。

       失业率对不同地区的影响相差很大。有些地区的失业率一再上升，导致房价受冲击很大。比如说悉尼的Fairfield区的失业率已经超过15%几乎是国家平均水平的三倍，而非常闻名的海边Bondi区的失业率却只有3.7%。

      失业率对不同的行业影响大相径庭。比如矿产业和制造业受失业率的冲击较大，而且以这两个产业为主的地区的经济指数下滑明显。大家都知道的银行业，金融业和销售业的的岗位数量却在日益下降。相对的健康医疗业，教育业和公共服务行业的失业率上升的风险很小，这三个行业的从业者对自己收入的稳定性也很有信心。

      尽管这些统计数据对于失业者来说是可怕的。但事实上，如果7%或8%的人口没有工作，对于那90%多的工作的人口来说，有一点是肯定的：失业率的增加会迫使利率继续降低，油价也会便宜，你的可支配收入（交完所有生活帐单后的收入）因此就增加了。

      经济危机中总会出现两种人，一种是恐慌忧虑，急于卖车卖房；第二种是趁着市场价格竞争减少的机会，低价买好车，便宜装修自己的住房或是在房产市场复苏之前低价买进投资房，然后等待房产牛市的到来。

      那些老练精明的投资者便属于第二种人。因为在他们眼中，这个时候竞争者大量减少，供房费用急剧降低。

      上天对每个人都公平，把我同时放在经济危机中，而要做第一种人还是第二种人，选择权在你手上。5年10年后你是付出代价还是收获果实，就取决于你今天的选择。

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