澳洲买房时机之我见
http://www.canachieve.com.cn 发布日期:2009-11-10
最近看到很多人在谈论是否入市买房?今年澳洲房地产市场会不会暴跌等等。其实买房与否并不是只盯着房市的涨与跌,尤其对于买第一套房的朋友们。买房就像买股票,有人喜欢追涨,有人喜欢逢低买入,哪一个方式更好呢?那要因人而议,没有绝对。纵观这几年悉尼房市,虽然喊跌的声音长期存在,但就中低档次的住房,下跌幅度并不是很大。有些区还不降反升。随着留学生和移民的数量越来越多,租房市场却异常火爆。所以,买房后的收益率并没有降低。
就拿我自己来说吧,我在2006年底买的房。那段时间看了很多区,就是决定不了在哪里下手,机缘巧合的看了现在的房,价格比较高,大大超出当时的budget。但这个房离city很近,附近还有一个colldge,比较好出租,而且这里房租很高。想想这毕竟是第一个房子,不是一辈子的居所,如果今后回国了,或是买了第二个,能以较高租金出租出去也是一笔不错的收入。当时发展商还给fixed第一年5.5,第二年6.5,第三年7.5的优惠利率(当时市场上的利率是7.2左右),所以就咬着牙给拿下了。而且当时只付了10%,因为从发展商贷的款,不用交保险费。
房子是一个复式结构的两房,我们把楼下的master room出租出去,每周租金收入300以上。我和老婆住楼上,都有自己的卫生间,和一个一室一厅差不了多少。算下来当时我们每周在住房上的花费(包括所有的花费:电,气,水,strata,concil fee,电话,宽带)300不到一点。但我们要是租一个全新的一室一厅,加上各种费用,没有450估计下不来。因为自己是房东,所以生活上也很自由,无拘无束的。当时头半年申请自住,拿了政府的钱,但租金一天没少收,只是那半年不能用房子退税而以。
一晃2年过去了,到目前为止,房子一天没空过。在第二年开始的时候又放了几万块进去,所以一直维持着住房支出在300以下,到了去年,在我们的利率变到7.5之前,银行的利率已经下调到6了,现在5,我们就refinance到银行,但楼下master room租金还是300每周,很多人都租330-340了,供不应求。所以我们现在每周住房支出骤减到100多块。比起租房可便宜太多了。
有人会问,那把这么多钱放在房子里,就损失了相应的存款利息。我可以告诉你,这几年我们靠房子退回来的税也不比存银行产生的利息少(至于如何用房子退税,就是另一个话题了)。前两天一个朋友把他的房子卖了,他的房子和我的在一个building,结构一样,还比我的房子低两层,比买价高了5万5,小赚一笔。所以要问我目前为止最明智的投资是什么,那就是这个房子了。
综上所述,如果悉尼的房租不下来,利率又这么低,那些买得起房子的人依旧会兴高采烈的投身于房地产市场。即是政府的补助回调到原来的7000块,还是会有一批人买房的。为什么?比如我自己,我已经没有拿这14000或是24000的资格了,所以我绝不会再这个期间买房,因为房产价格也会由于这个补助的存在而略微抬高,甚至还多于这一两万块钱也说不定。所以现在想买第二套房子的人都会观望,等到没有更多的刺激计划了,等房市cooling down了一些才会出手。所以购房的需求会长期存在下去的。
还有一点要提醒大家,如果有的人说,把房子变成投资房去退税,今后的capital gain就要交税,那怎么办?在这种情况下,当你的房子过了5年,不能为你退回多少税的时候,或是你不想再作为投资房的时候,你可以再找人评估一下,如果value低于等于当时你买的价格,申报给税局,再转成自住,你就可以避免为你今后的capital gain交税了。如果市场一直很淡,找人把value做低一点是很容易的。
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