澳洲新快网讯 7月18日下午，澳美集团诚邀澳洲特许注册会计师（CA）胡明琪女士，在澳美集团所在的451Pitt st 大楼内，为华人投资者带来了一场别开生面的房产与税务专题讲座。由于胡明琪女士有着在澳洲税局ATO工作的经历，大家最关心的问题，自然是如何在税局允许的范围内，最大程度的实现投资和税务的优化，做到该交的税一分都不多，该退的税一分也不能少。以下是根据胡明琪女士和现场观众的问答总结而成的投资房退税Q&A集合。

      投资房退税相关问题

      Q：假如买一个投资房，接近财政年尾了，出租只有一两周，租金收入很少，但申报的银行利息很高，变成负扣税了，这样的情况税局可以容忍吗？

      A：负扣税只要所有的单据齐全，费用是实际发生的，都是可以的。

 

      Q：一分钱收入都没有，可以负扣税吗？

      A：可以的。比如刚settle的房子，利息已经有了，但租客还没有找到，所以这种情况是没有问题的。

 

      Q：投资房有的项目可以报税，有的不可以，比如律师费，据说是不在退税项目里面的，而且比如说买的投资房在昆士兰，过去看房子的费用，有一部分是可以报退税，有的不可以报，这是怎么划分的？

      A：支出项目要看在税法里算是Capital Nature（投资性质），还是Making Income（赚钱性质的）。如果你是去昆士兰，但是房子还没有，只是去看，找项目，这种情况不能退税，因为它属于一种投资性质。同样，在settle之前的律师费也不可以退税，只有当你把房子卖掉以后律师费做费用，减去房子的Capital Gain。如果是房子已经出租了去做Inspection，那么这个看房子的费用可以退税。如果房子是House&Land Package，盖到一半去看，这个也是可以退税的。因为房子你已经买了，只是去看看盖的怎么样而做的inspection。

 

       Q：House&Land Package在建房时的Interest可以退税吗？

        A：可以的。虽然建房时还没有产生income，但income是可以预见的到的，这个时候的利息是可以退税的。

 

        Q：房子的Capital Gain可以跟股票的Loss相抵吗？

        A：可以的

 

        Q：如果我的投资房增值了，我用增值部分做首付买下一套房子，这样利息就增加了，这部分利息可以退税吗？

        A：如果买的下一套是投资房就可以，如果是自住就不可以。 

 

        Q：我的投资房维修费用可以全部报退税吗？是当年报还是分几年报。

         A：可以全部报。但申报要看是什么样的维修，如果是全面大装修就不能当年报。如果是平时简单的维修，比如灯，水管之类就当年可以报。如果是地板换掉，就要按每年的折旧来报，5年报完。

 

         Q：如果自己家租一半给别人，这种情况需要报税吗？

         A：分租也是需要报税的。

 

         Q：如果自己出租房子，不通过中介，这样如何报税？

          A：按当地的租房市场价来报税，比如附近的房子可以租到300块，而你实际只租100块，税局有可能认为你需要按300的收入来申报。

 

         Q：自己出租房子的家具和设备如何报税？

         A：家具可以折旧，网络电话可以作为费用退税。
         A：海外投资者没有$6000免税额，从挣的第一块钱开始就需要交税，起征税率是29%。

 

        Q：海外投资者能享受50%的Capital Gain的优惠吗？

         A：这一点海外投资者和澳洲居民是一样的，符合规定就可以享受。

 

        Q：海外买房是否跟在澳洲买房一样，exchange contract之后的费用才能报，之前的不能报？

        A：是一样的。

 

        Q：在国内买的房子，出租出去，需要向澳洲政府报税吗？

        A：需要报税。

 

        Q：我回国去看自己用于出租的房子，路费可以报退税吗？

        A：可以。

 

       Q：如果我在中国已经交过了税，还需要给澳洲政府交税吗？

        A：中澳之间有Double Tax Agreement协议，如果在中国已经交过了税，在澳洲再交的税是可以退回来的，不会变成两边都交。

 

        自住房和Capital Gain的问题

        Q：自住房转投资房的情况，税局是根据什么来决定征收capital gain的多少？

        A：在不拥有其他住房的情况下，连续出租不少于6年，都可以当做是自住房。但如果买了第二套房子，搬到新房子，把第一套房子租出去，这时候需要给第一套房子做评估，从房子租出去的时候开始算capital gain，而不是按照买的价格来算。

 

        Q：自住房只能有一个是免税的吗？如果我卖掉自住房又买了一个，过几年再卖掉需要交Capital Gain吗？

        A：自住房同一时间只能拥有一套。像上面所说的这种情况，只要符合出租不连续超过6年的规定，先后两套房都是符合自助房定义的，所以不需要交capital gain。

 

       关于养老金 

       Q：今年的养老金有什么新的规定？

        A：今年的super garrantee仍然是9%。但是税前工资可以交到养老金里的上限是2万5，而去年是5万块。

 

      Q：养老金是要有一定数额才能转成自己管理吗？

      A：没有限制，但如果养老金金额很少，自己管理可能成本更高。一般来说，如果你的退休金达到5万块，交给别人管理和自己管理费用是差不多的。很多人在管理自己的养老金的时候似乎没有考虑过费用问题，只觉得自己管理总能挣钱，不会亏钱。

 

      Q：自己管理的养老金可以用来投资吗？

      A：用退休金投资买房有很多的规定，需要用trustee的形式，所以借款比较麻烦。但可以用退休金跟其他公司做Joint-Inventory的形式来做。

 

        其他退税问题

       Q：公司里面的公关费用，比如吃饭，能不能全报？

       A：entertainment的费用如果有详细记录，如果公司请客，请了10个人，其中只有1个人是公司的人，那么9/10可以报，1/10不能报。如果没有详细记录的，可以报一半。

 

       Q：投资的capital gain和loss相抵，会变成负值吗？

        A：负值的话会带到下一年，直到变成正值。

 

       Q：工作所用车报税，可以估算吗？

        A：一定要留单据。在没有单据的情况下一年最多可以claim 5000km。

 

       Q：退税是按费用实际发生的时间算，还是按费用产生的时间来算？

        A：税局允许用实际发生的时间来算，比如在本财政年度付下一个季度的Strata，可以算在本财政年度来退税。但股票买卖是按Contract上的时间算的。

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