最近看了点书，思考了解问题，不知道对不对，请大家讨论讨论

按照凯恩斯的理论，通货膨胀的发生是因为政府的货币发行量超出了实际需求量。由於政府印的钞票多了，那么货币的实际购买力就会下降。换句话说，过去1个澳元可以买到的东西，现在你需要多于1个澳元才可以买下来。很多人在抱怨说，10年前的汽油价格是现在的一半不到，除了石油紧缺之外，通胀的存在也是一个重要因素(大家的工资也在涨，想想这些钱从哪里来)。通胀率通常也是reserve bank 用于调整基准利率的重要指标之一。

这里有一个很实际的例子，在工党执政期间，澳洲的利率曾经达到过10%以上，主要原因就是工党政府花钱大手大脚，又是接受难民，又是提高福利，结果财政赤字居高不下，只能通过发行钞票来解决问题，那么多发行的这一部分钞票就会体现在通胀率上。如果通胀率很高，而工资不增加的话(如果今年你的工资增长没有超过3%，赶快找你的老板吧)，大家的生活质量自然会下降。而这种危险发生的可能性，应该可以通过当前的利率水平体现出来。
通胀与汇率，作为可以自由兑换的货币。如果它对内贬值，那么对外的汇率水平自然也会下降。

大家回头看澳洲前些年的汇率水平和工党执政事情的汇率水平，自然就可以看出些端倪。但最近澳元的汇率走向让我确实有些看不大懂，如果要解释的话，恐怕只能认为是美国利於它的霸权地位(军事和经济霸权)对美元强行贬值，造成世界其它可兑换货币的相对升值。我没有澳元对其它货币近些年来的资料，所以不敢妄下定论。

通胀与房价，作为不动产，房价的走向应该与通胀率是一致的。但非常有趣的是，我观察了最近20年的房价和reserve bank 的利率，发现利率是在1990年之前非常高，在1991年之后逐渐下降，直到1993年降到历史性的4。75%，随后1993-1996年又攀升到7%，此后便一直处於小幅调整中。

而房价的快速增长则开始与利率基本开始稳定的90年度中期，也就是说滞后于利率的增长。对於这一现象，我的理解是，房地产作为大宗商品，与日常消费品所不同的是，购买它需要普通人家几年甚至十几年的积蓄，所以大部分人在购房是都是采用向银行借贷的方式，而高利率无疑抑制了购房的激情，同时也抑制了房价的攀升(即房价在高利率时期是被低估的) 。

等到利率回归到较低的水平时，一直被压抑的房价和购房欲望开始释放，房价也开始逐渐回到它的真实价值上，甚至高于它的真实价值。而当下一轮通货膨胀，加息周期来临之时，人们由於对高利率，还贷的畏惧，房价又被低估。如此周而复始。

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