房地产是澳洲成熟规范的支柱产业，面向小民百姓。中青年打算在澳洲安居乐业的，老年人打算在澳洲颐养天年的，小两口打算在澳洲安家落户的，都应该考虑买房。根据计算，同类型的房子，买下来或者租下来，即使五年内房价不升，还是买房者比较省钱。

1.澳洲物业市场大趋势
   
老百姓生活素质的高品位（悉尼和墨尔本连续5年以上被列世界最佳居住城市），本身就包含买房自住带来的安定感。人均寿命名列世界第四，维持了需求。海外留学生年年涌入，推高市场需求。既定的移民政策，保证了民居住宅的需求率。国土资源丰富（人均世界第一），加上规范开发，保证了持久供应的良性循环，很适宜物业投资。正因为以上原因，同时也造成房价不断创高，首置会越来越难。当年我要不是狠心买房，现在也买不起了。

2.哪些人可以买房？
   
年满18，全职工作满三个月或临时工作已两年。家庭或个人生活稳定。已备有房价的15% 左右资金。不烂赌。非澳洲永居者（含海外留学生或其海外家长）也可以买房，但要获堪培拉FIRB批复（律师会替你免费代办）。其基本条件是:签证有效期12个月以上。学校出具课程长度证明。只能买全新房或30万澳元以下的二手房,并且不用于出租。海外者在澳买房，无需亲理，澳洲有规范管理。无须收入证明，也能贷到房款的65%。

3.首次置业要点。
   
首先确定自己买什么价位的房子，然后积极筹集或积蓄房价的1/10，即首期付款。财力较差者胃口不可太大，老想一步到位，这样会永远赶不上房价的升幅。你现在付的每周租金的1000倍通常就是你有能力买房的价位。你的年收入的5倍左右通常就是你能贷到的款额。宜充分利用政府的可能是短期的优惠政策。澳洲房子类型大致有单身公寓studio、分契公寓unit、雅柏文apartment、排屋terrace、镇屋town house、连体别墅duplex、独立别墅house。

4.先买自住房还是先买投资房？
   
通常是先买自住房。但如果现在你的住房租金很便宜，而自己经济能力欠缺，或一时没有找到合适自住房（通常找自住房比较挑剔），则宜先买投资房，尽早起步。我当年的年薪只有2万，就是先买投资房起步的。经济条件改善后再把先前投资房改为自住，还可省却增值税。

5.选择投资房有哪些要素
   
宜近交通、近学校、近生活设施、近公园、近泊车位。一般应该远教堂、远寺庙、远医院、警局、墓地、远加油站、修车厂、远治安差的区、远空置率高于3%的区。宜买那些租金收入会高于房价的千分之一的，或者是有正回报的物业。或者年回报率（年净收入除以房价）高于6%的。注意：好地段的小物业，胜过差地段的大物业。

6.哪些会是便宜房？
   
因为业主离婚、离境或为了买新房而急于抛售的物业。业主因失业、犯案、患病等因素造成无力还贷而急于出售的，或被迫让银行拍卖的、或流拍后的物业、或物业小区批量上市的初期推广阶段、或该房有某种明显缺陷但你却不在乎的。
看房前和贷款代理已有联系，到时同步跟上，防止误时，被人抢先买了你看中的房。不要轻易表露喜欢该物业，防止对方加价。或者干脆表明有强烈的购买欲，敦促对方降价成交。合理挑出物业的缺点来一一杀价。看房至少二十处以上，做到一看此房，其价格能猜到八九不离十。晚上去看周围照明、噪音、安全。雨天去看漏水、渗水的暗病。留心看窗外通风、采光、景相。看电器插座、开关数量及位置并逐一试过。看门窗结构及把手并操作。买顶楼时须看天花板有无水迹。老人的住房宜小型、宜实用、宜交通方便。了解物业历史和出售原因、当时价位。避免凶屋和官非。

8.实施买房时的注意点。
   
特喜欢的房，要果断交10%定金，保证拥有权。风险是你若反悔，将损失一部分定金。比较喜欢的房，要争取交诚意金HOLDING DEPOSIT，虽不保证拥有权，但可取得优先权。要书面核实代理的承诺，不可轻信。精算各项成本如行政费管理费维修费等，再下决心。别指望找到十全十美的房才买，那会错失良机。签字要慎重。签字前一刻最好再看一次房，便于讨价还价，改这改那。一旦签字了就只能接受现实。买房署名大有乾坤：一人独买，或两人共权合买joint tenancy，或两人分益合买tenant in common，或孩子也签名，每一样都会影响今后几十年，要细听律师介绍。

9.负扣税策略。
   
这是澳洲鼓励买房的重要政策：支出抵消收入，从而降低收入税。如果买房利息支出10000，房租收入5000。另5000可以充抵你当年工资收入，就可以少交5000的税了。。在澳洲投资房产绝大多数能赚钱，因为几十年来房价一直稳步上升，只有短期平走或略跌。同时也因为有负扣税策略，根据计算，还贷款的钱一半左右来自你已经交给税务局的款项，所以缴税越多的人越适合买投资房。即使低薪者，也能同时供几套房。房价有相当增幅后宜及时转贷，早日以房养房，以钱滚钱，进一步发挥负扣税潜力。

10.关于买楼花。
   
大陆称为期房。优点：可以改动部分设计，更符合你的需要。可付较少的钱，早日得到心仪的房子，有更多时间积累资金。在房价上升期买楼花比买现房利润大许多。缺点：比买现房的风险大。正式落成时可能在允许范围内走样，甚至被偷工减料而很难打赢官司。完工后的市场房价并非和楼花销售商预测的一样好。

11.关于物业广告。
  
要读透潜台词。"宽敞、现代化、近交通、热销中、有水景、功能全"都是常见的用词，实际上都没有统一的量化标准。例如"新装修"，可能只是指油漆过，但是电线老化、雨天下水道堵塞等并未"装修"。又如"朝北"，可能只是一间不重要的房。"有水景"，却是要用望远镜看的。"3房"，其实只是两房加一个小书房，等等。买家宜首先打电话具体查询细节，再决定去看。熟人朋友的介绍比广告更值得重视。

12. 搬家经验。
   
买房和搬家是分不开的。要列出搬家计划，利用或者避开重要的日子：节假、周末、全家有空、另有要事等。留意搬家公司有否买保险。搬家前结清旧居所有款项，避免搬家后收不到催款信，不知不觉上了黑名单！不准备搬走的东西，在扔掉前先征求新屋主意见，可能他们需要，就充分利用了资源。书面留下关于旧居的日常生活信息和你的联络电话给后来买或租你房的人，与人方便也一定会与己方便。

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