最近我的一些朋友或同事也经常问我一些买房的问题。我就关键的几点感悟和体会和大家分享，或许对你也有点帮助。

第一，是房屋的定位。

买房时一定要有一个明确的目标，知道自己想买什么样的房子，比如:

首先，自住或投资。自住要多考虑舒适和便利及小孩的教育什么的，而投资的话多考虑升值或出租是否稳定及收益高。
   
其次，是地段。 不同的人不同的喜好，有些人喜欢偏郊，环境好、清静，有些人喜欢热闹，逛街方便。靠近City的话，一般交通方便，去City快。但是价格高，所以一般人都需要选一个平衡点，在预算内尽量选择自己想要的区域。
   
接着，房屋的类型。City边上多UNIT及Apartment，价格比House 会便宜很多。远一点的区Town house及house是非常好的选择，当然一般人都喜欢House，不过City周边的House都是天价，只有有钱人才买得起。

第二，是财务的预算。

即要了解你能在买房时用到的钱。主要有以下几部分:
  
1，是你的家庭或个人的存款。
  
2，是你或你的家庭能从银行贷到的钱。一般没有负债的情况下，能贷的钱大体是个人税前收入的5倍。各个银行具体都有一点差异，贷款的要求也不一样。
  
3，是政府能给你的补贴，这部分钱是可以在Settlement的时候付给卖方的，各州政策不一样了。墨尔本最近还是50万以下的房，新房21000，老房14000。
  
4，是印花税及退税。各州也不一样。现在墨尔本的印花税一般比买房补贴和退税合计少一些，所以也就说，在现在的补贴制度下，买房其实政府补贴了印花税，而且还有几千到一万不等的现金能补贴你。
  
5，是你能够额外借到的钱了，比如父母、亲戚及朋友。
  
所有的这些钱的合计是你能买房的最大预算，看房子的时候，一定要守住底线，不能超支。 不然你签了合同而付不了款的时候，是一个大问题，赔钱不说，浪费精力，买房的计划也不能成功，买房一定要量力而行。
  
另外，好像现在除了投资房很难贷到零首付的，一般是10%首付或20%首付。20%首付的话就不用交贷款保险了。不到的话还要交贷款保险费。

第三，是关于律师
   
1，选一个好律师非常重要，他是帮你把关的。首先他会去查这个房子的文件情况，
      
比如地及房子的产权有没有问题，当前能不能卖出，
      
目前的房东是不是合法的所有人，
      
房子的各种手续是否齐全，加盖或改建有什么限制，有没有水管或电线通过，是不是允许被施工在某些条件下，
      
这些细节的东西好的律师就会帮你查，想我们第一次买房的人一般不会懂的。
      
看Section 32和合同条款是律师的一个主要工作部分，如果合同有问题好的律师就会告诉你问题的所在及处理意见。
      
房子要是没问题，成交后的Settlement也是律师给你办的，他会给你算各种交易的金额，包括印花税退税的部分。最后他会给你过户。房子就归到你的名下了。
第四，是关于贷款及Broker。
   
贷款是大部分人肯定要办的，毕竟真正有钱能一次付清且愿意付清的人少数的。
   
各个银行有不同的贷款额度及利率。产品很多，英语不好及没精力自己搞得人找Broker是最好的选择，只要选一个好的Broker，他会给你讲各个银行的产品及给你计算你能从各个银行贷到的钱，而且你可以找中国人的语言没有问题。Broker只是一个中间人，最后的合同还是你和银行签的，而且他不从你这儿收佣金，对你老说付的钱是一样的，享受银行的服务也是一样的，但是省去了很多事，你要把关的就是选哪个银行什么产品。所以对你自己选择的那个产品你一定要仔细研究，它的利率、是否有年费等服务器、退出机制、什么情况下有罚金是多少？这些一定要搞清楚。 
   
贷款需要的资料，一般也就是你最近三个月的收入证明，驾照，没驾照当然可以用别的资料来替代了。
   
为了稳妥可以在正式贷款前，最好是买房前去做个Pre-approve，这样你就知道你能在某个银行贷多少钱，出Offer的时候，也有一定的优势，至少你肯定能贷到钱，房东会比较放心，而且只出Pre-approve可以加快你可以正式贷款的速度，当然你最后也可以选别的银行，作废这个Pre-approve没有任何坏的影响，也不用交罚金什么的。

第五，看房
   
看房是买房过程中，最痛苦的过程，大多可以去各个网站挑选自己感兴趣的房子，然后在它的inspection时间去看看，一般在周六。当然有些是拍卖的，拍卖有单个拍卖的就在房子门口进行，也有大的中介集中10几套在它们的某个大的会议厅一次拍卖的也有，会投放些房子的信息然后就拍卖了。
   
看房就凭个人的要求及喜好了。一般这个过程长短不一，有人几天搞定的，有人看一两年的都有。
   
对于出Offer的房子，一般你看完房，最好要请专业的人做个Inspection，这样有什么问题你就一清二楚，而且也是你出Offer的一个讨价还价的依据。
   
对于拍卖，你一定要注意，你拍卖成交的当天就要交10%的定金的，所以一定要有备而去，带上支票本或带上卡随时要能从银行开支票出来，不过可能有些银行周末不开的。另外拍卖没有冷静期的，就是说不管你是不是冲动买的，这个合同签字了就生效。
   
对于普通Offer成功的买房合同，有三天的冷静期，三天内可以反悔。

最后，说说我买房的过程吧，我是08年10月初开始关心房子的，先在网上挑选过滤，因为我工作在Rowville，所以当时就选定了它周边的几个区，一开始我的预算是35万，但是我希望是32、33万能搞定。开始就大多选择在27 – 38万的房源去看Inspection。多的时候，一天看4套，看了快一个月吧，20、30套房子看下来，没几套中意的，中意的那几套价格都在40万左右。
   
还去看了一个集中的拍卖，10套左右的房子很快就拍卖出去了，不过那时加价加的不是太厉害，不过35万以下的House能感觉还行的确实不多。主要去看的几个区是Wheelers、Scoresby、Knoxfield、Ferntree Gully、Rowville。比较下来Rowville的区房子最新，就是没有火车。
   
我买房过程还是比较戏剧化的，这个房子离我单位很近，在Rowville Shopping Centre边上。 Inspection的那个周六，我因为看房子排的太紧，那天错过了。然后就看到上面给出了10月25日拍卖的信息。这样我就25号拍卖前5分钟到了那儿，就匆匆看了一下。感觉还不错。当时起拍价是34万，我当时猜会是38万左右成交。没什么人拍，我怀着凑热闹的心态，一不小心就被中介盯上了，最后37万不到点被我拍下来了。老实说房子确实不错，格局很好，看着也简单，除了三个房间是地毯的，其他都是地砖，容易打扫。地是750平米，3 bedroom、2bathroom、有车棚、后面还有个露台。房子20年不到，保养的挺好的，我是第二任房主，反正自己看着喜欢。地理位置也不错，就在Shopping Centre边上，而且我的单位也在Shopping  Centre边上，所以上班特方便。
   
不过，原来我的预算是35万以下，所以去的时候没打算买下来的，所以签完合同要付钱的时候，有点尴尬，没带支票，就只好和中介说回我家去签支票了，结果店长就和我回家去签了支票，看房一个月就告结束，当时定的Settlement的日期是1月底。
   
房子合同结束后，我就要找律师了，是FreeOZ上问Microhard的，那个律师不错，办事认真负责。该查的信息去各个机构查了，该做的事也都早早的做了。然后，我找到了Broker Tony，他也是从FreeOZ上发现的，很负责的一个小伙，他在网上还有不少的关于购房的文章，买房过程中有什么不懂的我也就直接问他或律师。找好房签好合同其实买房的过程基本完成了， 后面的事就是等Settlement和付款就可以了。
   
至于Inspection我本来想找专业的人做的，结果因为我已经拍卖下来了，我找中介和原房东联系，反正没给我机会，而且另外我也知道了拍下来的合同已经生效了，检查出什么问题了也不能做什么了，就拖到了我Settlement后做了一下，为了让自己心里有个底。

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