不开车，不旅游，不看有线电视……只为省钱交月供
时下,中国房价一路飙升,房地产市场疾风骤雨。最新一项调查显示,中国有91.1%的购房人采用了按揭方式。其中,有31.75%的人月供占其收入的50%以上。依据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》标准,这31.75%的人负担过重,有媒体称他们为“房奴”。
美国原本是房地产经济的发源地,让我们去看一看美国人是如何买房子的?美国有没有“房奴”?他们是如何生活的?
“小白领”,年薪6万,月供3000;为省钱,不开车,不旅游,不开通有线电视……但美国人却不愿意承认自己是“房奴”
近日,记者采访了一位叫科恩的美国朋友,了解了一些他买房的情况。
科恩在美国洛杉矶一家大公司工作,年薪6万美元,属于标准的“小白领”阶层。去年,科恩贷款买了一栋3卧2浴、带自家花园的独立式房子。这座房子的面积有1600平方英尺(约合140多平方米),总房价52万多美元。科恩拿出几年来积蓄的10多万美元作为首付款,又以“按揭”方式向银行贷款近42万美元,还贷期限为30年,固定利率为6.375%,每月还款额为2600美元。另外每月还要向政府交纳房产税,他每个月总共要为这所房子支付3000多美元。这样,科恩仅在房子上的开销就已经超过了他收入的一半。现在,他的妻子没有工作,还有上学的孩子,经济上有一定压力。为了节省家庭开支,科恩很少开车,也很少出门旅游,就连有线电视频道也没有开通。
随后,记者采访了全美房地产白金奖得主、著名房产经纪人露西小姐。记者问露西小姐像科恩这样的买房人在美国多不多?他们算不算“房奴”?
露西小姐告诉记者,像科恩这样的买房者在美国不占少数。如果按照上述“房奴”的标准对他们进行衡量的话,都应该算作“房奴”。但是露西小姐又解释说,在美国没有人会把他们当“房奴”看,他们自己不会,别人也不会。因为,除了真正的有钱人,美国的上班族包括“白领”都要经历这样的阶段。况且,美国人认为,如果自己真要到了“房奴”的地步,那是相当危险的。
露西小姐进一步解释说,普通百姓在美国贷款买房是有一套很严格的程序和具有较大风险的。首先,买房人贷款要由专业的房地产经纪师或专门的贷款经纪人来协助完成。好的贷款专家绝对会建议买主量力而行,不然会自讨苦吃,甚至后果严峻。
在美国,信用被看得至高无上,尤其是在金融领域。在信贷方面,美国有相当成型的“信用体系”。信用的审核与评分将锁定每个人的一生。美国人每个人都有一个“社会安全号码”,如中国人的身份证号码。这个号码非常重要,你的一举一动都收集在内。凡是关于你的账单都会累计进去:账单付晚了会累计进去,账单不付会累计进去。还有法律诉讼输了会累计进去,欠钱不还会累计进去,欠税未交会累计进去,不交或迟交房租会累计进去。就连生意做砸了、破产了也会被大大记上一笔。总之,如果你的信用分值高,你就可以享受到更优惠的信贷政策。
比如贷款买房,你的信用分值越高,你不但可以享受到最低利息,还可以少付房子的头款,即首付款。如信用分数不高,银行会要求你头款至少要付20%以上,而且利息可能会加高。
当你贷款买了房子之后,如果连续三个月不能缴纳房贷,银行就会进入房屋拍卖程序。其间,很多通知与法律文书都会陆续到你手上。到了第六个月左右,银行就对你的房子进行拍卖。这样,你不但会失去辛辛苦苦积攒下的首付款和以前所付的月供,也在你的“信用报告”上被划上了最黑的一笔。一旦有了这样的记录,以后就不会再有银行给你贷款,那么短期内你将很难再圆“买房梦”。
所以,露西小姐说,像科恩这样的上班族,可以算作“准房奴”,因为只要他们不失业,很快情况就会好转的。
美国政府对自住房有特别优惠的政策,对投资房则征重税,所以“炒房团”难成气候
记者的一位华人朋友张先生,一家三口1998年从中国大陆来美,2002年买了一栋1700平方英尺(约合150平方米)的房子。由于他买的时机比较好,房价还没有大涨,当时房屋总价只有24万多美元。张先生用过去多年的积蓄,首付了总房价的三分之一,即8万多美元,其余的房款向银行作了30年贷款。由于当时他的信用不够,银行没有给他固定利率贷款,而是浮动利率。他最初的利率是百分之五点多,现在是百分之七点多，张先生还款比以前亏多了,几年下来,现在每月还贷大约700美元。此外，他每年还要缴纳1.5%的土地税,大约3000多美元。另外每月还要交小区的卫生管理费以及房屋的火灾保险费等大约200美元。现在他家每月花在房子上的钱大约1100美元。张先生和妻子都在华人开的公司里打工,他们的工资较低,两人加起来月收入还不足3000美元。除去供养房子的钱,所剩就不多了,因此生活上必须精打细算。为了减轻还贷的压力,现在张先生把4间卧室中的两间租了出去,每月可收入700美元租金,这样就可缓解不少压力。
张先生的情况与科恩有相似之处,可以都归为“准房奴”一类。只是与科恩不同的是,张先生还有房子出租,以贴补家用。但据记者了解,在美国出租房屋利润并不是很丰厚。
为此,记者采访了洛杉矶房地产经纪人刘茜小姐。她告诉记者,美国的房屋买卖严格地分为自住房和投资房。自住房是你自己住非盈利性质的房屋。对这类房屋，政府在税收方面有最大的优惠政策。这些优惠政策主要包括三个内容:一是购买自住房的夫妇在5年内如果住满2年,房屋再卖时收益的50万美元可以完全免交个人所得税。如果是单身,则免25万美元的所得税。二是每年两次的政府房地产税(最低的州郡是房价的1.1%),对于自住房屋,这个房地产税是100%可以从家庭收入中抵消的。三是自住房贷款的利息100%可以从家庭收入中抵消。后两项，都可使购房者少交个人所得税。
自住房以外就是投资房(用于炒卖、出租的房子)了。在信贷方面,发贷银行会要求你至少付30%的头款,并根据你的收入状况来审核你是否可以承担投资的风险,并以高出自住房很多的发贷利息贷给你。
在征税方面,投资房又分长期与短期投资。对于短期炒作,即未拥有产权1年就要卖的房屋,卖房收入列入个人本年度的总收入,税收比例可高至33%左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即称为长期投资,卖房时须缴付州及联邦20%左右的税。在美国,这些须缴付的税费是绝对逃脱不掉的,因为政府要求专业的代理过户公司在过户时已经扣缴了。近年，美国又多出一个3.3%的预缴税费,先征税,到第二年报税时再多退少补。代理过户公司须严格上报征缴税费的情况,不遵守的代理公司,会被严重罚款。
投机买卖、短期牟利的“炒房团”在四五年前的美国市场中确实也存在过,但并未形成趋势或势力。因为贷款系统的头款和税收制度、自住房和投资房的银行审核系统较为完善,再加上买房申请人的收入情况(可通过报税单和工资)也一目了然,所有这些都能把“炒房团”拒之门外 。另外,近几年随着亚洲经济的繁荣,也有不少亚洲人带现金到美国,全额买下房屋再进行炒作的。很多人拥有第二处或者第三处房子去出租,成为投资房。但是由于出租房的税率较高,再加上现今房地产市场已经降温,炒房者就更冷清寂寥了。所以,“炒房团”在美国基本形不成气候,因此对房价的影响不大。
买房子就像找对象,先确定价位,再锁定地段;然后讲价钱,坚守住底线……美国的房价评估有严格的程序,任何卖家不得“漫天要价”
采访中,一位叫阿蒙的华人朋友向记者讲述了他在美国买房的经过和一些经验。
阿蒙说,他刚来美国读书时是个靠校方资助的穷学生,只能租房过日子,每月交完房租后,剩下的钱仅够维持一家三口吃穿的。毕业后找到了工作,买房子便成当务之急。
买房的第一件事就是请房产交易代理人,虽然买方不付给代理人佣金,但羊毛出在羊身上,卖方会在卖价上找回来。所以,有些买主愿意直接跟卖房人谈交易,买卖双方可以分享本应付给中间商约为房价6%的佣金。但阿蒙怕麻烦,又是第一次买房,他想有代理人领着走一次,免得吃暗亏。
他说,首先要根据自己的经济能力确定房子的价位,这主要是看你手头首付的现金量和贷款能力。其次,就是要根据社区环境的好坏和是否生活方便等因素来锁定地段。最后才是选房子。阿蒙的太太是学建筑的,所以眼界比较高。虽然美国的房子都不错,她还是挑了半年,看了几十栋房子,仍没有满意的。她开玩笑说,当初挑丈夫时好像也没这么费劲。
他们的代理人也很有耐心。有一天打电话说又有了一栋房子要卖。阿蒙的太太都有点灰心了,不想看。在阿蒙的鼓励下,她才去了。结果,一见钟情。房间设计合理,想要的都有了,他们越看越爱。
接下来就是讲价钱。阿蒙先到当地政府去调看了该地区相近房子的成交价,以及3年内房市的变化,然后就在心里定下了自己的底价。谈了几个回合,卖方连续几次降价。这时离底价差别已不大了,大家都劝阿蒙加点钱买了。但阿蒙就是不让步,三天后,终于按他的底价成交了。
据阿蒙说,他之所以敢如此还价,是因为他已请专业人员评估过这座房子,心里有了底。于是,记者专门采访了美国房地产价格评估专家袁教授。
袁教授说,美国的房地产价格体系是较完整的,价格的评估程序也是非常严格的。估价是房地产交易过程中的一个极其重要的环节。在买卖过程中,买家要向银行作抵押贷款,那么拿什么作抵押?那就是房地产。这房地产的价格就要请房地产估价师来作估价。估出来的价值是作为银行贷款的依据。估价报告是重要的法律文件,没有正式估价报告,银行是不会贷款的。
在美国,要想成为房地产估价师首先要到房地产学院去学习,完成一些课程后才可以报名参加州政府的考试,考试通过后拿到的是实习执照,然后必须在一个正式的估价师指导下工作两千小时(一般要估二百多幢房子)。最后由这个正式估价师签名后向州政府提出申请，才能成为正式估价师。
对商品房的估价一般有三种方法:市场分析法、收入分析法和成本分析法。一般房子估价用的是市场分析法。就是在要估价房子的附近(一般在一英里内)找一些最近时间(一般在六个月内)买卖的参照房屋。这些参照房屋必须类似(如房子面积、土地的大小、房间的多少等等),然后取一个最有代表性的价格来作为要买的那个房子的市场价。 然后由估价师写出评估报告。
估价师估价报告出来后,送往贷款银行,银行再聘其他估价师审查你的估价报告。如估价报告发现什么问题,马上要你做出说明,如有严重错误,你就会上这家银行的黑名单,今后这家银行就不再接受你的估价报告……再严重的话,上报州政府吊销你的估价师执照。如有作假等情况还要负法律责任。
所以,有了这些严格的评估程序,房地产的价格就不会忽高忽低,任何卖家都不能“漫天要价”。
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