房地产投资一直是许多人认为安全而保守的理财方法。尤其是购买农地。合乎逻辑的想法是一旦变更地目从农地转为建地，价格即有一翻数倍的潜力而带来丰厚的回报率。退一步言，农地价格本来就比建地低很多，即使未能变更，损失也不至于过重。反观住宅投资方面，由于过去几年房价节节高涨，要购得低价位房屋的机会不大，而且回报率能有前几年的荣景，恐怕不容易。所以购买农地真不失为一个投资的好主意。确实，过去几年农地买卖是房地产投资上一十分热门的项目。这篇专文就是要来讨论农地投资必须要先了解的几件事。

　　随着移民人口迅速成长，都市发展脚步加快。市政府几十年前所规划的都市计划早已赶不上时代的脚步。人口增长导致对住宅数量需求增大，建地不敷使用，市政府势必要选择适当的农地加以变更成住宅地工业地或商业地。一旦选择到适当的地_加上耐心等候，穫利是必然之结果。一些买家未能挑选适当的地点购买，或急于在短期内就能穫利了结出场，导致结果与预期大相庭迳。失望，不解，甚至愤怒而使许多人对这个项目却步。

　　农地投资两败因

　　第一，知识不足——投资人购买农地大部分是透过地产经纪代为寻找。仅极少部分会自行研究直接联络卖家，而华语经纪多半专长住宅房屋市场，较少涉猎农地这块领域。一些经纪碰上买家有兴趣购买农地时，又不能透露对此领域之不熟悉，只好在网上搜寻，约见对方经纪后又只能依对方的说法为依据来作为买卖参考。待买家兴高采烈以为买了一块宝地，之后才发现是永久保留地，加上地点不佳，恐怕三十年都变更不了。只好忍痛认赔。

　　购买农地到底须要什么知识呢?最基本的有：市政府目前是否正进行建设，未来十年的土地规划，下水道系统的建造路线 (许多农地仍位于无公共污水处理系统之区域)，邻近区域的土地规划，地税，农土本身属性，各市府不同的政治及经济条件，可利用性，土壤特性，有无溪流通过，地理位置优劣，土地坡度与气候等，这些都是必须考量之因素。

　　第二，心态调整——多半买家都有在亚洲经商之经验，在加国进行投资时难免仍依循自己本土文化之思考模式。加拿大是国情相当保守的国家，农地的投资又是属于长线性质，投资人若期待能在短时间内即能穫利，多半恐怕要失望。所谓长线也并非指遥遥无期，以目前都市成长速度，快则5年，慢则10年左右即会有成果。虽然等待时间长，利润却十分可观。如果买家寻找的是快速回报，恐怕要另选其他投资管道。

　　农地的概念

　　一般对农地的看法不外是能种农作物就是农地。对于农地，买家应具备以下的认识。

　　农地细分的话，大大小小规定十分繁多，买家最需要知道就是该农地是属一般农地或永久保留农地。永久保留农地并非就永世翻不了身，几代都不能变更。只是在购买时一定要清楚自己买的是那一类型农地，各有那些不同规定，农地用途 (农地并非只有栽种植物一个用途)，地上建筑物种类等，都尽量能了解多一点。

　　农地用途也是一门学问。使用方法可细分为：

　　◆栽种农作物。如此可以节省地税。收穫的农作物可自享或贩卖。这部分利润不大，但节税是重点。

　　◆出租农地供他人栽种农作物、牧草或放牧动物。此种方式也能节税并连代有租金收入。

　　◆地上建物出租。有些农地上有房屋谷仓等建物可出租做居作或储存用途。

　　◆农地土质若是理想的沙地，虽不适合农作物种植，却可供建商挖掘做建筑用途，沙土建商都必须花钱向地主购买。沙土被挖光后，土地可以出租成建筑物废弃物填补场。待填平之后，正好适合建筑用的平地。

　　◆时机成熟后便可递出地目变更申请。一但申请通过，该农地的价格就不可同日而语了。

　　NCP预定地

　　什么是NCP?NCP 为Neighboring Concept Plan的缩写。每个市政府都会依其发展的需要来订定不同的NCP。举例来说，市府将某块土地(通常是待更新发展之旧市区或地点适当之农地)规划成NCP，未来几年将在该土地上进行住宅、商场或办公大楼等的建设。某块土地一旦被选为NCP，虽然地目上仍属农地，旦其未来用途发展已定，价格自然一跳好几倍。所以，了解市政府的未来规划，预测将来的NCP预定地，是从事农地投资应该了解的一个课题。

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