澳洲华人置业渐成潮流

　　这次之所以提笔写文章，还是受了国内一位朋友的启发，他让我有了在这里说一说的想法。我是上世纪80年代末出国的，后来就一直在美国生活，前几年由于工作的关系，我来到了澳洲，发现这里人们的生活状况与美国有着很大不同。上个月我在澳洲接待了一位来自国内的朋友，老朋友见面海阔天空聊得异常投机，后来话题不知不觉地转到了楼市上。他说现在国内的楼市可热闹了，许多人都在投资房产，而且不少人都通过炒楼赚了大钱，不知在澳洲的情况怎么样，这里的华人是不是也像我们国内一样“疯狂”呢？

　　朋友的话倒是给我出了个题目，我细细想了一下，在我身边的华人中，购房置业的人还真不少。不过可能与国内的情况有些不一样，这里的华人买房没有那么“疯狂”，他们会更多地从家庭财产配置的角度出发，在很大程度上表现得更为理性，他们的思路也有不少值得大家借鉴的地方。

　　其实在澳洲的这几年里，我也时常观察澳洲华人圈生活状况的变化，发现这两年在澳洲华人置业可以说是渐成潮流。其实，房地产是澳洲成熟的支柱产业，也吸引了许多华人的目光，像中青年打算在澳洲安居乐业的，老年人打算在澳洲颐养天年的，小两口打算在澳洲安家落户的等等，都加入了置业大军的行列。

　　据我了解，澳洲华人之所以会对置业情有独钟，有多方面的原因。比如从近期来看，澳洲的房地产市场再度出现了活跃的态势，据RPDate日前公布的澳洲家庭资产调查报告显示，今年前四个月澳洲的房价出现了2.8%的上涨。另外，澳洲“高度透明”的房地产市场也被大家所推崇，这里的市场潜力不小，活跃程度相对比较高，而且其增长率和回报率都较为稳定。与此同时，澳洲房产绝大多数都是永久产权，业主拥有该地块的永久使用权限，可以传给子孙后代。另一方面，澳洲房地产法律较为规范、严谨，拥有比较完善和高效的监管体系，对投资者和消费者利益保护的重视程度也较高。在这种情况下，置业往往是许多澳洲华人站稳脚跟后考虑的头等大事。

　　个性投资凸显理财技巧

　　那么，在澳洲华人置业的情况究竟如何呢？为此我也做了一番小小的调查，发现他们在购房的过程中也是各具特点，购买方式和目的也不尽相同，其中也或多或少地透露出了各自的理财智慧。在这里我把我朋友的几个购房案例做了一下简单的梳理，让大家读来或许也能得到一些启发。

　　保守型——降低风险比发财更重要

　　我在澳洲有不少经常往来的朋友，其中有一对来自大连的夫妇，可能是从小受环境的影响，他们在投资上表现得比较保守。他们曾这样对我说：“像我们这样来澳洲打拼的‘外来户’，关键是要求一个稳字，不求发财，但决不能亏损。”当然这种想法也让他们错失了许多投资的良机，不过随着时代的进步，他们也开始做出一些改变。

　　这对夫妇8年前由墨尔本去悉尼工作，由于对自己未来的发展还没有把握，所以在墨尔本悉尼两地均未买房，于是也错过了本世纪澳洲第一次房价飚升(2001年下半年~2002年底， 涨幅大约50%)。2年后他们回到墨尔本工作，尽管有些后悔，但还是积极行动，以大约35万澳元的价格买了现在的自住房，不过与2年前离开墨尔本时相比已经多花了10多万澳元。此后，他们开始寻找投资购房的机会，但是却一直犹豫不决，始终没有做出出手的决定，就这样又错过了捕捉第二次房价攀升的机会(2006年下半年~2007年上半年，涨幅30%左右)。不过，现在他们终于发现房产投资是不错的好手段，所以正积极看房随时准备抄底。不过我认为，由于澳洲政府对首次置业人士的补贴和大量移民的涌入，澳洲各大城市的地产逆市而上，所以其抄底的想法应该基本无望。

　　目前他们家庭税后收入约10万澳元，现房子市值大约 45万澳元，贷款余额5万澳元，其总资产为45万澳元，净资产为40万澳元，由于他们的贷款数额很小，所以即使现金流不畅，也不会对家庭财务状况造成太大的冲击。他们的孩子已上大学，所以夫妇俩开开派对、钓钓鱼，喝喝小酒、打打牌，日子过得很舒心。其实像他们这样在澳洲是比较典型的，在那里的中国式家庭，不发财没关系，但是拒绝风险。

　　稳健型——投资生活两相宜

　　我的另一位朋友情况可就不一样了，十多年前他由上海来到了澳洲，然后进入澳洲的一所大学学习会计，他与太太就是在大学中认识的。可能有了不少会计学的“功底”，这使得他们对家庭资产的打理也表现得井井有条，非常能够注意掌握好其中有张有弛的原则。

　　他们目前都在墨尔本工作，和那对从大连来的夫妇相比，他们在投资方面可是活跃得多了。6年前，他们花了30万澳元购买了现在的住房，后来他们发现房价出现了上涨，于是决定在房产上做些投资。3年后他们花40万澳元再次购买了一套投资性的房产。这两次投资，使他们在两次房价的涨升中都获得了收益，虽然第一次赚得并不多，但总体来说仍然获得了良好的投资回报。目前他们夫妇税后收入在13万~14万澳元左右，房子的市值大约 100(45+55)万澳元，贷款余额大约20万澳元，总资产为100万澳元，净资产为80万澳元。虽然他们在投资上非常活跃，但由于夫妇两人都是学经济的，所以负债比例还是控制得比较好，由于总体贷款不多，所以即使发生现金流不畅的情况，按照目前5%左右的利率，也不会有太大问题。他曾这样对我说：“如果房产价格继续上升的话我可卖出套现，另外也可以考虑重新抵押贷房产获得更多的贷款，以用作其他投资。”目前夫妇俩上上班收收租，另外还亲自带小孩，与朋友聚会、钓鱼、喝酒等样样都不拉，辛苦是辛苦了点，但却过得忙碌而滋润。

　　激进型——为将来养老做准备

　　有时候去酒吧与朋友聚会，徐均力都常常会出现在那里。我之所以会对他印象如此深刻，原因就在于他是一个温州人。很多人可能会说温州人比较善于投资，而在我与徐均力的接触中，也发现他对投资非常敏感，而且有时候也表现得比较激进。他时常对我说这样说：“现在打拼是为了将来做准备，所以就算冒些风险也不要紧。”他的这种风格也体现在了他的投资置业中，这使他看起来比不少人都要来得激进一些。

　　徐均力夫妇目前都在墨尔本工作，他们的购房意识比较早，8年前他们花25万澳元购买了自住房。后来随着房价的不断上涨，他们把购房作为了自己的投资首选。于是在3年前，他们又花52万澳元购买了另一套房产。说来或许你不会相信，徐均力夫妇完全不懂经济，但他们却是所有朋友中投资节奏踩得最准的。在澳洲两次房价的大幅攀升中，他们均有不小的斩获，也引来了周边许多人羡慕的目光。目前徐均力夫妇税后收入在12万澳元左右，其房产市值大约有130(55+75)万澳元，不过贷款余额却也达到了50万澳元，总资产为130万澳元，净资产为80万澳元。由于他们的贷款比较多，所以如果出现收入变动、现金流不畅的情况，其风险还是较高的。对此他们自己也有所认识：“近期我们不会考虑其他的投资，但由于两套房子的地理位置都相当不错，所以未来的升值潜力还是不错的。”从我的角度来看，虽然徐均力夫妇的步子是大了点，调子似乎也高了些，但只要能维护好家庭的财务平衡，不至于出现资金链的断裂状况，今后养老可是有底气了。

　　长线型——以租养房乐悠悠

　　当然有趣的是，与我们国内一样，在澳洲的华人当中，也有不少的长线“钓鱼”者。他们较为注重长期的投资回报，所以从投资置业的角度来看，长线持有就成了他们所遵循的共同原则。在这种情况下，他们也非常关注房产投资租金收益率的回报。

　　我有一位朋友，他们夫妇目前都在悉尼工作，从投资的角度来看，是属于长线型的投资者。这位朋友来澳洲已经有很长时间了，目前在澳洲的一家大公司担任电气工程师，收入也颇为稳定。10年前，他们花13万澳元购买了自住的公寓房，后来随着房地产市场的逐渐活跃，他们发现购买房产用来出租是一门不错的“生意”。于是3年前他们花了30万澳元购买了另一套全新的公寓房用来出租，几年下来，收益还是相当不错。说起来还是有点出人意料，他们夫妇虽然并不懂得经济，但却是澳洲两次房价攀升的得益者。目前他们夫妇税后收入8万澳元左右，房子市值 65万(25+40)澳元，贷款余额大约25万澳元，总资产为65万澳元，净资产为40万澳元。不过令人羡慕的是，他们在财务上没有任何风险，因为其租金已经足够支付房贷了。对此任权夫妇也是相当满意，他们说：“虽然公寓房的升值潜力并不一定很大，但出租的收益还是相当不错的，所以我们打算长期持有这套房产。”

　　“海归型”——海归打工海外养房

　　去年我曾回了一次国内，发现随着中国经济的不断发展，不少在澳洲的华人都选择回到了国内。不过较为特殊的是，这些人往往会采取“脚踩两只船”的策略，一方面在国内的一些大城市打工赚钱，另一方面也为将来回到澳洲养老做准备。他们中的许多人都有这样的观点：“现在国内的经济发展了，是打工赚钱的好地方，不过自己将来养老还是想回澳洲，那里的生活会更安逸一些。”在这种情况下，他们往往会选择在澳洲购置一套房产，以备日后居住之需。

　　我有一位朋友就是这个群体中的一位，上世纪90年代中期受“出国潮”末期的影响来到了澳洲，后来也在澳洲的大学读了个学位。不过这几年来国内快速发展的状况却把他撩拨得心痒痒的，最终促使他有了回国内工作的念头。他和太太原来都在墨尔本工作，5年前花25万澳元购买了自住房，3年前又花46万澳元购买了另一处房产，紧接着他们卖出了第一次购买的房产。他们属于在澳洲华人圈中为数不多的换房一族，曾经在一个月内经历了买房、卖房，失去工作又找到工作的曲折过程。然而更为特别的是，他们夫妇目前都在中国从事技术咨询的工作，夫妇俩税后收入共10万澳元左右，而房子市值约50万澳元，贷款余额20万澳元，总资产为50万澳元，净资产30万澳元，这样他们在财务上也没有太大的风险，因为其租金已经能够支付房贷了。目前，像他们这样在中国打工赚钱，将来再回澳洲养老的“海归族”可谓比比皆是，所以他们往往会先在澳洲置业，这样进退两相宜。

　　纯投资型——持有多套房产待升值

　　当然与国内一样，在澳洲也有一些较为“纯正”的房产投资者，他们更希望能够从房产的升值和出租回报中来获得收益。从我在澳洲的观察看来，他们中的不少人会时常关注一些新出现的房源，而且其中持有多套房产的人也不在少数。

　　王斌属于我的朋友中较为活跃的一位，虽然他的“家底”并不能算十分丰厚，但他对投资却有着很浓厚的兴趣。他的观点是，从未来的发展看，澳洲的房地产市场应该有着不小潜力，所以现在如果能够投资持有一些房产，将来应该能够获得不错的回报。这一群体在澳洲属于较为看好房产后市的那一类人，在这种情况下，他们对市场的波动会变得比较敏感。王斌和他太太目前都在墨尔本工作，8年前他们购买了自住房，花了大约18万澳元，5年前又花了20万澳元购买了另一处房产，3年前又用20万澳元投资了一套公寓房。目前王斌夫妇的税后收入在12万澳元左右，而房子市值大约为90(30+30+30)万澳元，贷款余额为30万澳元，总资产为90万澳元，净资产为60万澳元。总体来看，他们属于典型的多套房产的投资者，不过由于贷款并不是很多，而且又有两套房产可以用来收租，所以风险并不大。不过我时常提醒他们的是，由于其所购买的房产地段相对偏僻，所以升值速度会比较缓慢，有可能要做好打“持久战”的准备。

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