在文章的开始, 笔者先给读者们讲述一个地产的基本常识: 正常情况下, 当房地产市场开始下降进行调整时, 并不是每一类房型都是同步下降的, 其顺序一般为大房豪宅销售量及价格先下降, 其次是中间数位价格的房子, 最后才是低价位的房子. 所以说,大房豪宅在地产市场调整初期时最为敏感! 同时也是造成初期房价大幅下降的主要原因.

那么多伦多9月及10月份房价大幅度下降是否也和大房豪宅销量的大幅下降有关呢? 现在还是让我们看一下统计数据, 笔者这里将大多伦多地区2007年以来各月的豪宅(在大多伦多地区, 150万以上的房子定义为豪宅)销售情况统计如下:

2007年 豪宅销量 当月所占比例(2007) 2008 年 豪宅销量 当月所占比例(2008) 2007--2008同期房屋平均价格变化：

1月 34 0.66% 52 1.02% +6%

2月 74 1.09% 62 1.03% +4%

3月 62 0.73% 49 0.74% +4%

4月 99 1.05% 110 1.25% +5%

5月 105 0.94% 99 1.05% +4%

6月 98 0.94% 92 1.07% +4%

7月 66 0.74% 54 0.68% +1%

8月 59 0.73% 46 0.72% +1%

9月 68 1.00% 39 0.60% -3% (0%)

10月 106 1.34% 30 0.50% -10% (-2.5%)

11月 95 1.30% 26 0.48% -11% (-3%)

12月 64 1.38% 16 0.45% -14% (-5%)

从以上的统计数据,我们可以很明显看到豪宅销售量在今年上半年基本稳定, 与2007年上半年基本持平, 这从每月豪宅销售量所占比例的稳定性更能说明这一点, 但从2008年下半年豪宅销售量开始下降, 尤其是豪宅销售量所占比例下降, 并且在进入9月后销量急剧下降,从2007年9月份的68套下降到今年9月份的39套, 减少30套, 同时豪宅销售量所占比例由2007年9月的1.00%下降到今年9月的0.6%, 如果按照豪宅平均每套$250万计算, 则销售总额减少7250万(=250万X29),而今年9月份大多伦多地区共有6242套房屋成交, 分摊到每间为$11,614, 这说明豪宅销量的下降对平均价格向下影响了近万元! 而今年9月份的平均价格为$368,549(较2007年同期下级3%), 假设今年9月售出的豪宅量与2007年9月相同, 则2008年9月的平均价格应为$380,163(=368,549+11,614). 与2007年9月的$380,132基本接近, 并不是3%的降幅. 所以说平均价格并不能真实反映市场的实际变化. 尤其在地产市场调整初期及大房豪宅销量大幅下降之际.

对于大多伦多地区10月上半月平均价格下降10%(多伦多下降15%)的说法, 虽说统计数据上没有错, 但笔者不敢认同”平均价格”对市场的真实反映, 虽然10月份的统计数据还没有出来, 但我敢肯定2008年10月份豪宅销售量比2007年同期将更大幅度的下降, 保守估计将会有近60-70套的下降, 销售总额将减少1.5亿—1.75亿, 同时将大幅拉低多伦多10月份平均价格2.5万-3万元左右! 因为10月份的销售量不会超过6000套. 如果我们考虑到豪宅销售量的影响, 则多伦多10月份的房价实际只下降了2-3%左右. 等10-12月统计数据出来后笔者将同有兴趣的朋友们一同分析, 看看我的估计是否准确. 图表中10-12月()里的数据是修正过的真实下降数据, 准确与否仅供参考.

同理,今年最后的11月及12月还会出现同样的现象, 由于去年多伦多10月通过的土地转让税,并于2008年2月1日生效, 致使2007年最后3个月及2008年1月份豪宅的销售量大增, 从以上统计数据可以看到这一显现, 因为该土地转让税对豪宅的影响是最大的!!

不可否认现在全球的房地产市场都受到当前金融危机的冲击正在调整, 加拿大也逃离不了,但我们多伦多调整的幅度远没有那么严重. 要知道美国房地产市场在次贷危机的冲击下2年来也只下降了18%, 如果多伦多一个月就下降了15%, 那么下个月调整就要结束了,房价就要上升了. 所以朋友们当您读文章, 看统计的时候, 不要被数据的表面现象所蒙蔽, 最好用脑仔细分析一下!

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