全球金融危机背景下，人民币对澳元升值３０％，我国投资者开始放眼澳大利亚房市，不过，澳大利亚房地产的现状及趋势究竟如何？

　　近日，经过实地观察，本报记者发现目前澳大利亚房市受金融危机的冲击并不严重，去年澳大利亚房屋均价下跌约８％，但有专家担心，澳大利亚政府为刺激房市推出的首次置业者资助计划，可能会继续吹大房市泡沫，形成澳大利亚版本的“次贷危机”。

　　去年房价平均降幅约８％

　　“金融危机对我们好像没什么影响，我们７年前在墨尔本东区花费４０多万澳元购买的一幢７００平方米住房，现在有人出价１００万澳元，我们也不卖。”一位澳大利亚工程师表示。不少澳大利亚人也向记者介绍，他们依然在正常工作、快乐生活。不过，澳大利亚地产观察公布的数据显示，２００８年澳大利亚全国范围内房屋价格平均下跌了约８％，预计今年上半年房价还会略有下跌。有专家分析，房地产降价一方面是对前期房地产涨幅过大的一个修正，澳大利亚房市已持续３０多年上涨，平均７至１０年，物业价值翻一番；另一方面，显然也受到全球金融危机影响。

　　去年，伯斯别墅价格下跌７。９％，伯斯公寓价格下跌４。７％；堪培拉的房屋和公寓价格分别下跌６。７％和４。７％；悉尼房产的房价也呈现了下跌走势。去年第四季度，悉尼别墅均价小幅下跌０。７％，悉尼公寓的价格基本保持稳定。墨尔本房屋价格在去年第四季度呈现小幅上扬走势，涨幅为０。９％，但墨尔本公寓价格还是不可避免地下跌了０。１％。澳大利亚整体房屋空置率上升，一些地区只有少一半的房子可以找到买家。

　　一些买家甚至借助危机，在房地产市场上淘到了一些超值房产。如，悉尼的一些国际买家急于脱手手中的高档住房，现值１０００万澳元的别墅，一不小心，五六百万澳元也可以买到。

　　为应对全球经济危机，澳大利亚央行从２００８年以来连续５次降息，银行基准利率从７。２５％降至３。２５％。从去年１０月开始，澳大利亚决定采取新的《经济安全策略》，首次购房者可获得高达２。１万澳元的政府补助，但房屋买卖合约必须在２００９年６月３０日前签署，目前来看，这一截止期限很可能被延长。至２０１０年，澳大利亚联邦政府将通过此项计划向房地产市场注入１５亿澳元。

　　经济刺激或引发次贷危机

　　许多经济学家担心，政府每２亿澳元的经济刺激计划可能会带来３０亿澳元的房价泡沫，并最终引发澳大利亚版本的美国次贷危机。因受政府的鼓励，一些低端房产的购置者，将继续维持澳大利亚的房地产泡沫，甚至将这一泡沫吹得更大。

　　西悉尼大学教授ＳＴＥＶＥ ＫＥＥＮ 把即将要到来的房地产危机，称作“类次贷”危机。他警告，目前悉尼的房地产价格已达到一般家庭年收入的９倍，但是英美国家在房价达到一般家庭年收入的７倍时，房地产市场就崩盘了。许多收入不高的首次置业者将会是这场危机中最易受到伤害的人。凯文教授已将自己在悉尼的房子卖掉了。

　　摩根斯坦利首席经济学家ＧＥＲＡＥＤ ＭＩＮＡＣＫ认为，房地产价格在一些城市可能会下调２０％，在黄金海岸等前期房地产价格涨幅过大的区域，或能会跌去一半。投资置业者按美国长岛富人区的价格在那些地方购置物业，事实上，那些地方并不是美国长岛富人区。他说，一般来讲，对房地产市场带来深远影响的，不是利率高低，而是失业率的增加。目前，澳大利亚的失业率约为５％，很多经济学家估计，受金融危机影响，２０１０年，澳大利亚的失业率会上升至８％～９％。现在大部分购房者是以较低的、可浮动的利率贷的款。然而全球通胀压力正在加大，当利率上升，失业率提升、许多购房者无法偿还贷款时，他们将失去住房，澳大利亚房产的次贷危机就会显现。

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