张玉玲：美亚置业集团中国区海外地产部总经理；

　　时间：9月30日下午3：00；

　　地点：会展中心焦点房地产网展位内。

　　以下是直播实录：

　　张玉玲：美亚置业集团中国区海外地产部总经理

　　黎国祥：澳洲地产亚洲区的负责人，办公地点在香港，黎国祥先生业务范围遍及亚太地区包括香港、新加坡、马来西亚、印度尼西亚和中国市场。

　　1977年定居澳洲，并成为澳洲公民，本人已有澳洲地产从业经验15年，并持有澳洲地产代理牌照，本人已经工作在悉尼CBD市中心的及周边的区域；1995年正式加盟上市集团——Australand地产公司加盟前5年在悉尼总部工作，也主要负责地产公司亚洲市场及开拓，至今已8年时间。已总结大量亚洲地产市场理财、投资相关经验，本人已成功建立了强大而有效的亚洲市场推广网络。

　　【焦点房地产网】今天欢迎我们Australand澳洲地产的黎国祥先生来到我们的直播室，我们知道Australand澳洲地产前段时间发展是比较好的，这次澳洲地产受美国的次按冲击也不是特别大。

　　【黎国祥】我现在还没有看清楚这个影响有多深多远，可以说澳洲我们在过去的15年里面，经过了两次很大的经济上的改变，一个就是在1997年亚洲区的金融风暴，第二次就是2001年美国.COM的科技股的泡沫爆破问题，还有一个是“911”美国的恐怖袭击事件，这两次可以说在整个亚洲整个世界来说有很大的影响。相对来说澳洲所受的影响是很低的，2001年的时候刚刚过了奥运，应该说每个人认为澳洲的房产是往下调的，但是不但不往下调，在2001年还往上升了10—12%，这是其中一个。

　　另外在1997年的时候，亚洲区的最大的一次经济往下走的情况下面澳洲的影响也不大，我们的房产还是慢慢地往上走。

　　【焦点房地产网】为什么会在这两次都没有影响呢？

　　【黎国祥】有两种情况，我们要看这个情况第一要看澳洲房产的推动力究竟是什么，我们从经济的角度来看，澳洲可以说过去的15年我们是从来没有试过一次经济衰退的情况，因为我们有两个最重要的情况，第一个就是我们的矿产输出是很大的，我们是煤、煤气、铝、铁矿全世界都需要的，基本上我们每一年就是因为这个原因，就是为什么那么多年我们从来不欠外债，我们是有盈余的。相对来说美国现在真的是很乱了，当然这一次对我们也有影响，因为是一个很间接的影响，因为第一，美国是我们国内差不多最大的一个买家，是一个大的贸易伙伴。中国跟我们澳洲也是一个很大的贸易伙伴，如果中国对外的输出有问题的话，间接地对我们也有一定的影响，但是影响有多大呢？我们现在来说应该是不太大，刚才我说了一个是矿产的原因，因为我们在新一个阶段里面，矿产输出的价格已经上升了，在明年的年初我们可以看得到矿产的总收入比我们5年前超过了65%，所以基本上可以说矿产的收入方面是只会多，不会少。还有一个是粮食的原因，澳洲出产很多的粮食，比如大米，牛肉、羊肉、猪肉很多都是出口的。今天可以说全世界都需要的。

　　这两个方面来说美国的事件对我们的经济影响不大，经济当然不只这一方面，包括了GDP，在过去的十多年我们从来是维持在2.8%—4%之间，不高，但是是很稳定。相对来说，我们国内虽然高，但是亚洲区除了中国，其他的地区也不是太好。

　　

　　澳洲利率与失业率走势

　　现在是34年以来失业率最低、就业率最高的时候，差不多建国到现在为止我们现在差不多是经济发展最好的时间，失业率是34年来最低的4.3%，所以这也是对我们房产方面的影响是正面的影响不是负面的影响。

　　【焦点房地产网】您能否具体说一下澳洲房产具体的发展现阶段是怎样的？

　　【黎国祥】可以这样说，从2004年到现在，04、05两年房产始终是往下调了一点点，因为2003年之前的10年我们经过了一个很长的周期，一个往上调的周期，所以到了2004年的时候，基本上2003年11月份我们经过了一个加息，11月份加了2次利息，在1个月里面加了0.5%，这对市场来说是一个比较大的影响。因为过去50年、40年，每一次利息增加的时候房产的需求量就往下调，永远是这样的情况。所以当利息增加了，04、05年的时候房产有点往下调的情况，到2006、07年我们有一个小上扬，慢慢往上走。到今年的年初3月份，澳洲有一个通货膨胀处在一个比较新的阶段，3月份的时候有一个4.2%的通货膨胀，所以中央银行在这方面在3月份加了两次利息，也是0.5%，从那个时候开始，澳洲的地产方面也开始往横走。

　　现在刚刚9月份，我们已经看到一个新的情况，因为我们已经将利息开始往下调。我们相信是一个新的利息下调的周期。

　　

　　澳洲地产亚洲区销售经理 黎国祥

　　【焦点房地产网】美国这些都调了。

　　【黎国祥】他们已经调了很久了。

　　【焦点房地产网】中国最近也在调。

　　【黎国祥】对。可以说从经济角度来看，政府如果要刺激经济，他有两个方法，第一个就是减税、减息，另外一个就是增加他们在国内的一些基建。现在税已经减了很多了，最近在9月3号开始减利息，从7.25%减到7%，一般来说我们是看这未来的半年里面他们最少要减2—3次的利息。最多明年2、3月份，我们比较起来在12个月里面利息会往下调1%。

　　这个好象不太多，但是可以说，如果你是一个一般的澳洲的买房者，你的房子大约是50万澳币，如果你的贷款是80%，你有40万澳币的贷款，1%是4000澳元一年，350元一个月的利息，对于老外来说也是有影响的，这是令到这个市场开始往上走的一个情况了。

　　【焦点房地产网】您觉得这个情况会持续多长的一段时间？

　　【黎国祥】很难说，我们现在要看美国这一次的金融风暴有多远，因为刚刚今天早上他们才说他们7千亿的救市计划国会通不过，这对整个世界的影响也会很大。所以暂时来说，新一期的减息周期我们暂时定到明年的3月份，要看美国现在的情况怎么样，如果整体经济发展得不太好的话，这个减息的周期会延长下去，可能会慢慢多减一些。

　　为什么我说减到明年的3月份呢？因为你看过去的两次减息周期，1997年和2001年的时候，1997年的时候他们减了2.75%，2001年的时候他们减了2%，这一次我们预算是1%，因为在1997年的时候我们失业率高达8%，2001年的时候我们失业率是6%，现在是失业率4%。所以站在经济的角度来看，我们比上两次都好。

　　【焦点房地产网】压力没有那么大。

　　【黎国祥】对，压力没有那么大。我们可以相信，在未来的3—6个月，我们可以看到2—3次的减息，就是这个原因。

　　【焦点房地产网】减息的情况下，您刚才说了3月份，这是从整体来看的话，您对澳洲的房产是如何看待的？

　　【黎国祥】有两种情况，第一种情况是有心理的问题，因为现在大部分很多的买家为什么不买呢？主要是看世界的经济有一个影响，他们是抱着观望的态度，不是他们不会买、不是他们没有钱买，他们要看情况来定。

　　【焦点房地产网】他们是怕这个资产缩水。

　　【黎国祥】要看这个房子市场的发展方向往什么方向走才决定。第二，因为过去贷款利息在9%左右是比较高了一点了，所对第一次买房的他们压力比较大，所以他们从这方面考虑，没有那么快地就确定了。所以对房产的需求方面是放慢了一点。如果减息的周期开始的话，很多这一些第一次买房子的也会重新考虑，到市场上去找一个比较好的物业。所以相对来说，我们相信未来的6个月我们可以看到一个比较活跃的市场。

　　【焦点房地产网】你们Australand澳洲地产作为一个开发者，在这6个月期望还是比较大的，作为企业来说有没有一些具体的刺激目标客户的促销手段呢？

　　【黎国祥】促销当然是有的，但是有时候我们要看这个市场的走势，第一作为一个发展商，我们不会是今天看这个低，看过了以后就拿出去卖不会这样的，我们每一个楼盘从开始去计划，一直放到市场上，最少是18个月到2年，我们不可以今天看东西就拿出去卖当然我们现在卖的东西已经差不多2年多前开始计划了，我们大的方向不改，小的就是我们从一个市场上的需求方面进行调节一下，可能是作为一些推销、一些推广，所以也是为什么我在国内跟美亚合作，就是作一些推广。

　　

　　很多时候如果我们是澳洲国内市场慢下来的时候，我们可以从市场方面作一些调节也可以。

　　【焦点房地产网】我知道从大陆到澳洲买房作投资的比较多一些，现在作为投资者在现在经济不是很稳定的情况下面去澳洲置业要注意一些什么？有什么建议没有？

　　【黎国祥】可能你认为我现在是一个推销，我可以告诉你现在是一个不错的时候，也可以说是一个很好的时候，如果去买的话。因为我们是作为一个低潮的时候，你可以有多一点选择，价钱方面可以有多一点的优惠。我们买东西通常是你在低买高卖，现在我们这里入市去买这个房子，让其他的人将这个楼市慢慢地推高。澳洲的楼市从来也是一个周期。

　　【张玉玲】澳洲的汇率在过去2个月大跌20%，人民币兑澳元的汇率已经降至5.3，所以现在投资房产如果用人民币投资澳洲，等于房价优惠了20%。

　　【黎国祥】澳洲从1987年到现在一直是慢慢往上走，这个周期比较明显，1987年大约到2003年的这系一个周期（见表1），你看到他不是往下调的，是往高地横盘，然后再高，他不会往下调，最多慢慢到另外一个周期。

　　【焦点房地产网】这个是到07年的统计，07年包括美国市场也是一直往上走，到08年这个曲线或者是事实上已经已经下来了。

　　【黎国祥】最差的时候是97年，2001年也是比较差的时候，这也是往横，不会往下调。澳洲的地产市场从来都是这样的，所以买澳洲的房产你要抱着一个长线投资的态度，跟我们国内可能有一点分别。我们我内可能有一点投机的心理，国外澳洲是一个投资，长线投资的情况，所以我可以说，如果你现在去买一个房子的话，是一个优势，因为你已经在一个市场上当房产慢慢往上调的时候你已经赚了钱。如果你已经往上调的时候去买的话，第一价钱可能高一点，第二，到时候你买的时候选择不会太多，因为那个市场部会给你太多的时间去考虑。现在你可以多一点时间慢慢去选，找一个你喜欢的，价钱合理的。

　　【焦点房地产网】说到“找”这个词，像黎总说的，您从您的专业的角度来分析。但是国内很多的消费者并不知道这些东西，他想把手上的一些美元拿出去投资，但是又不是很熟。张总你们如果是一个桥梁的话，具体是怎样来发挥你们的作用呢？

　　

　　美亚置业集团中国区海外地产部总经理 张玉玲

　　【张玉玲】其实我们对中国市场也是卧薪尝胆了将近8年的时间，真正开始买家进入市场也是经过学习，最后他们跟我们建立了这种朋友关系以后才认识的，所以我们好多客户朋友和同行业会好奇地问“这次中国楼市的调整你们海外地产难道不受影响吗？”我非常自信地告诉你“我们的销售额不但没有减弱，还在增加。”

　　【焦点房地产网】为什么？

　　【张玉玲】毕竟有一批聪明人，就像黎先生说的，中国房地产波幅很大，有一批聪明人在高位的时候走掉了，这笔钱在中国现在的市场情况下投资基金或者是股市的投资风险很大，海外市场是稳健的不会暴涨或者是暴跌，过去40年澳洲的楼市基本上是缓慢上涨的趋势，中国的投资者把这笔钱放到更加稳健的市场，海外市场是一个不错的选择，因为土地是永久产权的，而且首付款是10%，给你做贷款的时候也要做独立估价，Australand澳洲地产是上市的大集团，他们的房价保证是透明的全球统一价格，所有的项目都是经过专业的团队进行了专业评估，他们有自己的开发团队，对市场进行研究。所以单一投资者在投资大型的开发项目当中，他们在投资风险已经得到了非常好的控制了。

　　

　　澳洲房价走势

　　相对来说，作为一个小的投资买家跟开发商来比，小投资者的风险已经很低很低了。如果你不想短期之内有有一个非常大的、非常高的回报，投资澳大利亚地产就是一个稳健的投资产品。

　　【黎国祥】我们通常让我们的客户分散投资，不可能把所有的钱放带一个地方，放一点钱在稳健一点的，一点点钱在增值一点的，澳洲的房产主要是稳健的投资，这个方面是比较合理、安全、全面一点的投资。

　　【焦点房地产网】黎先生，您刚才说到了澳洲的地产市场是比较稳健，可不可以这么说，澳洲地产是一些资金相对比较好的避风港？

　　【黎国祥】也可以这么说，实际澳洲的房产从1984年到现在，我们每一年的平均回报达到13.4%。

　　【焦点房地产网】这算是不错的了，这是一个相对非常稳定的投资。

　　【黎国祥】对，也是不低的，我们所说的稳健，就是可以预知的、可以控制得到的。你今年去买一个物业如果是40万澳币的话，明年你不会看到它跌到20万，一定不会。但如果你买股票就说不定了。所以这是我们所说的稳定的情况，你可能不会赚得太多，可能明年这个时候你价钱方面可以是44万、45万，可能赚得很少，但是有一个好处就是稳定，不会有很大的波动的情况出现。

　　【焦点房地产网】刚才张总说到很多的人赚到钱以后会把很多资金，可能是一些流动性的钱大量注入澳洲的房价市场，这会不会加速推高澳洲房价的价格，或者是给你们带来一定的风险呢？

　　【黎国祥】也不会，为什么呢。你说的风险是指哪一方面？

　　【焦点房地产网】就是大量的流动性的资金，比如说大家赚的钱都进入到澳洲房地产市场，会不会出现泡沫呢？

　　【黎国祥】不会，第一，作为澳洲来说，每一个澳洲人买房都是贷款的，大量的基金流入到澳洲是说不过去的，基本上我们现在国内的买家每一个也贷款，资金方面实际上是银行的风险比买家还大，他们的投资是放进去30—35%之间，他们贷款65—70%之间，他们的风险也不是很大。现在来说，我们在海外卖出去的房子相对澳洲卖出去的房子比率也不是太大。我们过去的12个月海外卖的房子不超过20%，全澳洲的房地产统计的话海外买家可能占不到5%。

　　【焦点房地产网】还是本地居多？

　　【黎国祥】当然了。第二，我们澳洲政府也有一个法律规定，海外投资部的规定，每一个新的楼盘不可以卖超过50%给海外人，一定最少要有50%是卖给澳洲本土公民。这样的话就可以稳定国内的房产市场，对澳洲本土的房地产价格影响不会太大。

　　【焦点房地产网】深圳就是因为太多的香港那边的投资者过来。

　　【黎国祥】另外一个，海外买家他们不允许买澳洲的二手房，只可以买新房。为什么呢？就像我们这样一些发展商，我们盖100套房子，我们放到市场上，不管是本地人还是海外人都是一个价钱，这样对海外买家来说也是一个保障，因为他们不懂这个市场，不懂得市场上的走势或者是什么情况，如果他只是买一个单独的房子二手房的话，他们基本上买贵了都不知道。如果买新房的话价钱是有控制的。所以对他们来说，不会买贵房。所以也是一个稳定市场的个最好的方法。

　　【焦点房地产网】您怎么来看待澳洲市场对中国大陆投资者的吸引力？您能给我们举几个最关键的吸引投资的因素出来吗？

　　【黎国祥】可以这么说，我们现在大部分的买家是自己有需要才买澳洲房的。所谓的需要有两个方面，第一是他们有些移民，有些是准备移民，或者是孩子在那里读书也需要这个房子。这两个方向来说，他们真正有需要才去做，所以基本上我们站在一个实际的情况来说，这一些基本上不是投资地是他们自己有需要才做的，如果有投资也开始有一些客户他现在想移民澳洲了，他先买一个房子下来，因为他们通常来说需要18个月—2年才可以申请到他的移民资格，所以这2年里面他将这个房子租出去也是一个投资，也是一个对将来作需要上的安排。这对他们来说是非常有好处的。

　　他们可以用现在的价钱去买房子，2年以后他们已经可以赚了一些钱，房子进行了升值等等。如果孩子在那里读书的话，通常读书最少是4年时间，如果有2个孩子的话5—6年的时间，如果是这么长的时间你买了一套房子，到时候你卖出去你所赚的钱基本上已经超过他们读书的费用了。所以对他们来说也是一个很好的对将来的保障，所以在投资来说在澳洲长线投资的话一定是没有问题的。

　　你可以看我的报告资料，刚才说的一些为什么现在买是比较好的，我们通常买房、投资、买股票，全部是你看到别人买你就去买了，这是我们说的“羊群心理”，这个“羊群心理”就是我们推高市场一个最好的动力。但是很多人你看到别人赚了钱，我不买他的可能要吃亏了才去做，他心理上不知道究竟为什么要买，也不太了解他们要买什么东西。他不知道什么时候会停下来，当每一个人都去做同一个投资的话，你的价钱在不断地推高，这是不合理的情况，这是我们所说的“泡沫”，如果一个泡沫破了，就像美国现在的房地产市场跟中国的股票市场非常相近，波幅很大，短期之内出现了大的波幅。这就是我所说的一种可能的情况。

　　当房价跳水的时候，不管是股票和市场，也会出现一个过分调整的情况，这个时候房价部分调低，如果你有眼光去投资的话你赚钱的机会就高了。巴菲特说“当别人恐慌的时候，你试着进取一点，但别人过分进取时，你就要懂得保守。”

　　【焦点房地产网】非常感谢两位接受我们的采访，我们希望我们深圳更多的投资者在国内地产市场不好的时候可以看看国外的地产，或许可以有更好的收益。（完）

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