2009年1月，广州某五金行业的黄先生在澳大利亚买一套房子用于投资。“我从2008年中就开始注意澳洲的房地产市场。2009年年初参加广州的澳大利亚购房考察团，在悉尼看了两三个楼盘，于2009年1月末买下悉尼市中心的一个公寓，面积为89平方米，价格89万澳元。”黄先生表示，他的朋友在2004年用60万澳元购买了悉尼的房子，短短五年间已经升值到90万澳元，如果剔除金融风暴的影响，预计该房子已经突破100万澳元。

　　黄先生介绍，房子位于悉尼市中心，旁边有两间大学，未来将房子租出去不成问题。预计房子要到2010年年中交付。黄先生说，此前也考虑过距离市中心10公里的楼盘，其每平方米价格较市中心便宜2000澳元，但是升值空间不够大。黄先生提醒国内投资者，国内购房与海外购房的程序和方式不同，要进行深入了解才能出手。

　　金融危机以来，海外房产投资陡然变成国内投资者瞄准的一个投资热点。4月左右澳大利亚瑞亚国际地产顾问公司(以下简称“瑞亚国际”)率团前往澳大利亚购房。今年6月底，华南地区第一家正式挂牌的海外房地产专营服务机构广州家叶置业有限公司(以下简称“家叶置业”)也将安排一支20多人的赴澳买房考察团。据了解，其中大多团员是为了方便子女留学才“买房养学”，有些人则是为以后移民做准备，而三成左右的人将以炒楼为主。虽然赴澳房产购房投资的人增多，但在此时抄底澳大利亚房地产是否值得？

　　1　低汇率造就“便宜货”

　　据家叶置业最新数据显示，“低利率、低汇率、低新屋动工率和低空置率”是澳大利亚房地产吸引国内外投资者的重要原因。其中，有海外投资意向的购房者对人民币汇率的变化是非常敏感的。从2008年下半年以来，美元对人民币的汇率相对坚挺地维持在6.8左右，而澳元兑人民币汇率却从最高时期的6.8、6.9跌至4.4，最高跌幅达36%左右。目前美元兑人民币的汇率是6.838(6月10日汇率)，澳元兑人民币的汇率在5.4835(6月10日汇率)。“与早前6.8的高点不一样，目前澳元对人民币在5之间，实际上购房成本降低了30%，本来的房子要100万澳元，现在只要是65万澳元。”家叶置业副总经理黄嘉良认为，另外，还款利率较低，澳大利亚央行从2008年9月到2009年2月，连续下调基准利率，下调的幅度是4个基准点。如果本来要还给银行的贷款是每月2000澳元，现在调低利率，只需要每月支付1000澳元，还款额减少了一半。

　　澳大利亚房地产到底多便宜呢？据黄嘉良介绍，购买墨尔本市中心(市中心占地很小)地段很好的公寓，按照实用面积结算，现在每平米价格为人民币25000元-30000元。而目前租金年回报率高达6%-7%。“买公寓用于出租是最好的选择。目前澳大利亚房屋的空置率是历史低点(大于在1%)。”黄嘉良还认为，日益增多的澳大利亚人口和移民人口也使租房市场异常火爆。据澳大利亚统计局资料显示，澳大利亚现在房子需求量是19万，但是目前在市面上现房和期房加起来才只有14万。黄嘉良给记者算了笔账，如果悉尼市中心的三个房整体出租，房价为每周400澳元到500澳元，如果是四个房间就是500澳元到600澳元。此外，房租相对较高，根本不接受短租客户，常常是留学生等租户争抢着租房。

　　2　是否触底尚未知

　　据澳大利亚瑞亚国际地产顾问公司提供的数据显示，有近百客户通过瑞亚在澳大利亚购房，其中宁波人占到了1/3。而有资料显示，去年下半年至今，已有十多位宁波人在海外购房，其中炒房的人占到了三成。海外投资地点的选择，最热门的是澳大利亚，其次是加拿大、新加坡。

　　30万澳元-60万澳元的房子虽然很有价格吸引力，但是对于国内投资者而言，也要注意风险。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世桐表示，目前很难判断澳大利亚房价是否触底，即使房价跌至最低，也难判断是否是投资的最好时机。他表示，目前所接触的顾客对海外投资房产的意向较弱，国内投资者去海外购房一定不能盲目，必须对自己的财力、运作能力有所了解。此外他提醒投资者要注意可操作性，国内投资者投资前要对房产的区域选择、投资回报情况等加以分析，并考虑到管理房子等问题。“在购房时还要弄清楚是否可以移民。”韩世桐表示，很多人都想通过购房这一捷径移民，但是可行性在各国不一样。

　　记者从瑞亚国际广州分部了解到，澳大利亚不同地区房价区别较大，例如悉尼和墨尔本之间房价相差一半，而且市区跟郊区的房价也相差一半。“例如墨尔本市中心，面积90平方米的公寓要60万澳元，离市区30分钟车程的同等标准的公寓，售价才30万澳元。”瑞亚国际顾问麦小姐表示，地段不同，升值的空间相差较大。麦小姐还表示，澳大利亚整体的房屋升值空间每年在7%左右，但是对于等待升值，然后适时卖出的投资者而言，买房容易卖房难，买房投资短期内不会看见明显的收益。

　　此外，由于澳币贬值，因为买房是用澳币支付房款，澳币贬值对于投资者可能造成损失。比如2008年7月时在澳大利亚买房，400平方米左右的别墅花了400多万人民币，现在那套别墅只值200多万人民币了。现在澳元的汇率处于低位，但是接下来澳元汇率波动仍是房产投资潜在的风险。

　　3　额外成本也要计算

　　对于一些投资者将眼光转向海外地产，家叶置业副总经理黄嘉良认为，房产投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，“对完全不熟悉的市场投资，最好是寻找规模大、信誉好的专业机构提供帮助”。据悉，涉及房地产转让的政策风险，比如除征收房地产保有税外，当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数海外国家要对转让收益即增值部分课税。在悉尼，购房者首次购房时须缴约20种不同的税费。澳大利亚的房地产投资成本其实分为起始成本和持有成本两部分，尤其在持有物业后，即买完楼盘后，物业持有成本和税费成本非常复杂。另外，异国置业时，还应考虑交通成本、人力成本、交际成本等。

　　黄嘉良表示，在海外买房，必须要倚重律师。此外，如果有些人买房是先买土地再请建筑商造房，那么律师在买地的时候就该介入了，办理土地登记、住房按揭贷款等。律师还要协助建筑商向墨尔本政府提供规划、住宅设计等材料审核，然后再动工，这中间律师将参与监管工程款，最后还要帮购买人做房产证等。

　　注意事项

　　从目前来看，有三大类群体会成为海外房产与交易的主流：一是留学生家庭，有在海外长期居住需求，并希望通过物业投资获得回报；二是有移民或海外度假需求的人群；三是在内地投资渠道狭窄的现实环境下，海外置业被视作分散投资风险的选择。赴澳购房团是中国个人和企业寻找海外投资趋势的缩影。可以肯定的是，中国的"抄底者"浪潮不会止步于澳大利亚的房地产市场。

　　总体来看，投资者可以从“内外有别”的角度来评估海外购房的风险。第一是政策，海外不同地区的购房政策都不一样，对此购房者一定要了解清楚，然后再做出购房的决定；第二是税费，不少海外地区的税收体系相当复杂，如美国的物业税根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别；第三是贷款方式，不同地区的贷款政策都不一样，首付比例也不尽相同；第四，购房流程，不同地区的购房流程也是千差万别，对于购房者来说，必要时可聘请当地的律师来提供帮助，这样也可以少走许多弯路。

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