乘着春节假日，外滩房产前往澳大利亚和新西兰考察了当地的房地产市场的情况，了解国外房地产及房地产中介的发展经验，为外滩房产的发展和开拓提供借鉴的依据。由于此行前往的城市较多，在此，我们将影响最为深刻的澳大利亚昆士兰州的黄金海岸和新西兰奥克兰市的所见所闻简单地向读者作一介绍。



澳大利亚昆士兰黄金海岸

在澳大利亚的东部沿海，有一处绵延四十二公里、由数十个美丽沙滩组成的度假胜地，它就是著名的昆士兰黄金海岸。“黄金海岸”距澳大利亚第三大城市布里斯本仅77公里，属亚热带海洋气候，终年阳光普照，空气湿润，一年四季都适宜旅游。但最好的时间就在每年的八月到次年的一月，那时正是澳大利亚的夏季，非常适合潜水。这里是人口增长最快的区域，目前已是澳大利亚第六大城市黄金海岸的居民数量以每年15000～30000人的速度增长，2005年人口总数已超过50万。

我们在黄金海岸所看到的建筑多为高层公寓、临水公寓、配有小区保安装置的排屋和私家别墅。

澳大利亚的房地产已有近百年的历史，其市场已十分成熟。澳大利亚房地产业兴旺，居民购买力十分强劲，房地产投资年平均增长22%。人们在传统上喜爱购置物业作为主要投资手段，这除了房地产一定会随时间升值及低风险高回报之外，投资物业也较容易获得银行信贷的支持。因为银行方面十分清楚，为房地产提供信贷的风险几乎为零。经济实用的物业同样会为投资者创造价值，而且在房地产市场循环周期内不会造成重大损失。例如：它更容易转变成现金。高品质、高价钱的物业的收益可以来自房屋本身的增值更有土地的增值。购买全新的物业可以帮助投资者在退税时减免税。

根据最新的权威机构的统计和分析表明：澳大利亚的楼价近40年来平均每七年翻一番（即可增值一倍），这已经成为了澳大利亚房地产市场的一个基本规律。近年来，随着澳大利亚经济的不断攀升和大幅度提高移民配额，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，房地产交易早已形成一个完善的法律体系。按澳大利亚政府的规定，海外居民要在澳大利亚购置物业，必须经过外资审理局的批准，然后按照澳大利亚的法律办理相关手续。良好稳定的经济环境和澳大利亚政府的政策支持，以及澳大利亚独有的：如政府不征收遗产税；房地产可以世代拥有，没有使用年限等促进房地产升值的特点，使投资澳大利亚成为海外人士置业的又一个新选择。澳大利亚权威商业研究机构BISSHRAPNEL在分析过澳大利亚的住房市场之后预计：至2008年投资置业者对于房地产市场的需求仍然强劲，而且目前持续的低利率政策也会支持住宅市场。有专家预测：到2012年，澳大利亚的悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯本等主要城市的房地产将会继续增值一倍以上。

澳大利亚的房产出租业非常发达，在黄金海岸，游客下榻的宾馆、酒店和临水公寓大都是个人投资式的出租房。近来，昆士兰州的一所房地产研究院所作的问卷调查表明出租的空房率在4%左右，独立别墅式房出租空房率仅为1.42%，而单元房的出租空房率仅为0.89%。这种超低的空房率意味着在黄金海岸供出租的房屋供不应求。而且，95%的澳大利亚人曾经有租住经历，更明白地说，30%的澳大利亚人现在仍然在租房，而且租房住的人口数量显示增长势头。老龄人口数量、独居人口、年轻夫妇（没有孩子，两份收入）和单亲父母家庭在增长，这些趋势造成对出租房屋需求量的增加。另外，物业价格的攀升不但超过了通货膨胀率（这对房产市价增值大有好处）也超过了薪水的增长速度。由于物业价格的不断上升，并且超出了越来越多的人的购买能力，这些更造成了租房市场的蓬勃发展。

新西兰奥克兰市

奥克兰是新西兰第一大城市与首要港口，号称“风帆之城”，全国400万人口中有近1/4居住在这里。整座城市的周围除了火山遗迹外，森林山峰青葱连绵，景色优美壮丽。我们登上城区内海拔190米的伊甸山（为一死火山），举目四望，除靠近港口的一隅有十几座高层建筑（大多为写字楼及国际机构所在地）外，国周一眼望不到边的全是普通居民住宅。隐现在绿荫中的彩色屋顶从山脚下向四周蔓延，一直扩展到地平线，蔚为壮观。我们曾登过上海浦东东方明珠电视塔的观光厅，从高处俯瞰上千万人口的大上海，在高楼林立的边缘，才能看到点点郊区的田野。而奥克兰则不然，在190米的高度上，人的视野绝对达不到城市的边缘。上海是立体的，像钢筋混凝土的森林；奥克兰是平面的，像波澜不惊的大海。上海人生活的空间是喧腾的、拥挤的；奥克兰人生活的空间是宁静的、宽松的。新西兰得天独厚的土地资源确实是生活在这片土地上的人们的福分。

新西兰民居的主要建筑材料为木材。这里不生产水泥（自然不破坏和污染环境），但木材资源丰富。别墅建好后，内外涂上不同颜色的防水阻燃材料即可，还利于防震。尽管都是平房式，但设计上很有匠心，造型各异，洋味十足，路两边几乎看不到重样的建筑。

新西兰住宅的分类与分布：

1、按土地产权界定分

完全所有权房地产。所有者对土地拥有永久所有权，对地上物拥有完全产权，可以自由行使出让、出租、出借等占有、使用、收益、处分权利。在获得政府批准后，可对土地分割，对地上建筑物拆除、拆改、扩建，对地下私人管道设施进行改造。

拥有出让权房地产。使用人拥有地上建筑物的所有权，但仅获得土地时间使用权（通常为70年），到期后，需经所有人同意对土地使用权续期（通常可以无偿获得）。当地上建筑物灭失后，土地产权回归完整性，进入新一轮土地产权转移界定的市场流通过程。这类房地产通常用地面积不足300平方英尺，或为联体排屋、高层公寓，可以在市场上自由流通，但要经土地所有者确认。

2、按用地面积分

独立住宅：全幅地及地上建筑物。独立住宅整体占地面积超过300平方英尺，拥有前庭后院，形式主要有一层至三层木、砖砖、混凝板结构。因木结构住宅原材料价格昂贵、建筑变化形式丰富，造价最高：砖结构住宅具有隔热、保温、防潮性好等优越性，但砖瓦制造破坏自然环境，建筑材料完全依赖进口，成本也较高。此外政府对居民私人住宅绿化率要求40%以上，严禁擅自将前院草坪改作它用。

毗邻住宅：共有地，不足全幅地。这类住宅从形式上看与独立住宅差别不大，但整幢房屋用地面积为足300平方英尺，这是因为原宅基地被分割后建住宅，造成一位房主拥有土地所有权，而另一位只有土地使用权。因住宅的不完全地权，相对于同地段独立住宅较为廉价。

联体住宅：开发商在购买土地后，为节约用地，依小区的位置建造的高档或低档联体住宅，土地性质多为共有。

公寓：高层住宅。奥克兰的高层公寓主要分布在中央城区，寸土寸金的中心区地价决定了这里是商务区、商级公寓的聚集地，建筑均为高层带底商。居住用公寓通常面积较小，有的建筑面积不足60平方米，价格甚至高于郊区的独立住宅。此外还要支付昂贵的物业管理费。大厦地下附带停车位价格是以万元计算，有的甚至只租不售。

奥克兰城市住宅分布及城市土地利用空间结构遵循了美国经济学家伯吉斯同心圆理论，地价上则显示出级差地租规律。城市以中央区为中心向四面放射呈环状扩展，分为中区、东区、西区、南区的北岸。房屋结构依次是高层住宅、联体住宅、毗邻住宅、独立住宅。由于中区聚集了几所全球享有盛誉的名校，加上便利的生活条件，是特殊的低密度百万豪宅密集区。沿海岸线可以看到180度海景的住宅更是被热情、开朗、懂得生活的新西兰人所青睐。

奥克兰同许多国际大都市一样，随着城市不断扩容，面临交通、能源、用地的诸多压力。按照目前奥克兰市房地产市场发展速度估算，到2005年，已到无宅基地可供开发的程度。在经济过热时期，如何合理利用土地资源，防止房地产市场泡沫，是城市发展面临的难题。住宅交易市场：

新西兰的住宅交易市场是较为成熟、完善而活跃的。

1、自建住宅。新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得缜密而严格，小到毗邻住宅间的栅栏建造，大到中央商务区建高级办公楼建筑规定，这些资料都可以通过互联网获取。居民要自建住房时可以采取两种办法，一是委托给建筑中介，二是可以自行建造，但都要经政府一系列批准手续后方可进行。第一步就是到城市管理委员会查核将要建房用地是否符合城市规划建房要求。城市管理委员会拥有一套数据量非常庞大的房地产产权产籍地理信息系统。只需将某一地块的地址键入，就可获得该地的面积大小、土地类型、可分割现状、可建房种类、房屋高度、市政基础设施状况及树木种植情况等，原则上任何人建房都不可伤及树木，通常规定10年以下的树木可移植，超过10年的树木只能保持在原地。同时还可获得该地块上的曾建建筑物及建筑平面图、现在建筑建筑物及平面图、历次产权人、产权转移时间、成交价格及销售代理人、代办律师等相关产权变更档案。拟建房自行确认这些情况后，即可上报该土地规划与土地设计，审批时间大约为6-10个月。所有的审批手续通过后，才进入正式建房过程。为确保房屋安全，建房每一个环节均要得到城市管理委员会的核查，才能进入下一步，环环紧扣。因此为节省时间，顺利通过政府审核，大多数人选用在城市管理委员会有很好声誉的建筑公司进行主要环节的建筑工作。

2、住宅交易。新西兰的住宅从大类上分：一是全新房，二是二手房（房龄在两年以上）。这两种房屋购买方式唯一不同的是：新房买卖需缴纳12.5%增值税，而二手房交易是免税的。由于新西兰住宅允许自建，所以一些人便以此为生，名义上虽然不是房地产开发商，但实质是进行房地产开发建设。他们买地建房，自住或出租两年，再将其作为二手房出售，以节省一笔税费。政府对于这种自建出售行为认定为较高个人投资行为，不作为经营行为对其征税，对于活跃房地产市场交易起到了积极的推动作用。

居民购房或是从开发商手中购买，或是通过中介商购买，或是向房主直接购买。其中通过中介成交比例占总成交量95%左右。新西兰房地产市场信用机制完善，中介市场发达。政府每3-5年完成一轮房地产政府估价、并将估价报告寄给房屋所有权人，作为房地产市场交易价格指导。房地产中介公司在社区遍设连锁店，分别垄断了普通住宅、高档住宅、中央商务区公寓租赁各个细分市场。新西兰房地产协会负责整个行业的人员培训、业务交流、行业规则制定等行业管理工作。房地产买卖的程序通常是：首先选择合适的房地产经纪人，介绍和了解基本情况；房地产经纪人接受客户委托后，通过公司数据库或新西兰地产中介行业协会网站与其他公司的同行联系获得客户所需要的房地产信息，根据这些信息向购房者推荐适合房屋，亲自带购房者去看房；或向卖家提供独家委托销售、普通代理销售、拍卖、开放住宅等代理销售服务。

在二手房交易过程中，买卖双方是背对背的，大量沟通工作由房地产经纪人完成。如果购房者对欲购房感兴趣，就可与中介签“购房协议”但并非是最终协议；房地产经纪人持“购房协议”游走在客户间解决他们对价格认知的差异，当双方达成完全一致后，成为正式有效的“购房协议”，再将此协议分别交给买、卖双方的委托律师（非律师鉴证无效）。买方律师接到此协议后，将会安排买方缴纳定金（一般为房价的10%）。在购房者的贷款批准后，中介将此笔款项缴纳给卖方，同时卖方向中介机构缴纳佣金（佣金平均为房价的3.85%）。此外还要有一位贷款经纪人或注册会计师负责其银行贷款申请事项。在购房人获得标准房屋所有权证书后，交易完成。

3、住宅租赁。奥克兰市的住宅租赁市场与住宅交易市场并重，租房的人群主要分为四类：一是一生只租房子，不买房子的人。在新西兰，由于社会福利较高，社会保障制度比较完善，再加上新西兰房地产不可以继承，所以很多人一生都不会买房子。二是一些暂时不打算买房子的人。新西兰年轻人独立意识很强，他们在自立后通常搬出家。一方面对生活格调要求高，另一方面还没能力购买相应水平的住宅，即使可以通过信用贷款等方式负担购买普通住宅，但也宁可暂租住较为舒适的高级住宅。三是到奥克兰工作的人。奥克兰人口超过新西兰人口总量的三分之一，其中很多是从新西兰各个城市汇集到这里工作的。他们只看中这里的工作机会，但厌倦大城市的嘈杂、人情冷漠，将来会选择回故乡去养老，所以他们只租而不买房。四是新移民和海外留学生。他们占租房人群的比例最高，也正是由于这股短时期内突然新增的租房需求，推动了奥克兰房租迅速上涨，拉动了奥克兰市房地产市场交易价格上扬。

4、政府廉售或廉租房。政府廉售或廉租房主要是为满足低收入人群的住房需求。设有专门办事机构，对廉售或廉租房建设进行管理并对申请人资格进行审查，主要服务对象是新移民和老年人。普通廉售或廉租房，建筑密度大、规格低，只满足住房人的基本生活需求，政府希望居住人在有能力改善住房条件时，就立即腾出，政府再将其给其他急需住房的市民。近年来，由于房地产价格的上涨，申请政府房的人不断增加，奥克兰市政府面临的压力越来越大，所以申请门槛也一再提高，现在即使条件符合，等待时间有的也甚至超过两年。

作为社会福利制度的一部分，政府大力兴建老年公寓。老年公寓虽然通常户型较小，但建设、装修、各项设施的标准较高。

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