可能是1990年房市触顶带给人们的感觉实在太强烈了，经历此前如火如荼的繁荣和在突然的失重状态里跌至谷底的人们，刚刚走出1995的房市阴影中没几步，就已经开始战战兢兢。星星生活记者了解到，从2003年到现在，关于房市是不是已经到了另一个顶端的争论和预测，一直是城中焦点话题之一。一边是经济学家在不停为房市降温，一边是每一季的房屋销售数量在增加、房价在上涨，让心理脆弱的购房观望者更加举棋不定。于是，一个巨大的问号悬在人们的头上：房屋市场现在真的已经触顶了吗？

    移民老王几年前就开始看房，当时没有买，现在再看，就很懊悔：以多伦多本地平均房价每年5.4%的增幅，如果三四年前买一个30万的房子，自住加上投资，平均每年要涨2万左右，几乎已经赚出来一个打工人的收入了。而把钱存在银行，拿1.75%的定期利息，等于是贬值了，而且还永远赶不上房价上涨的步伐……这是房产经纪杨涛瑞讲的他的一个客户的故事，这是一个因为对房市判断不够而迷失的购房者的典型。

    小李盯住一处HOUSE，去年到今年，跌了一万多，她因此得出结论：房价在跌了，千万不要买房……这是房产经纪张梅的一个客户。这是一个以偏概全的典型，因为，她忽略了房子所在的地段和房子本身的条件。

    在这样的心理下，美国飓风导致建材价格上涨、全球油价爆涨导致燃气费用上涨等一系列与经济相关因素波动，让人们的神经更是崩得紧紧的。所以，9月7日，加拿大中央银行调高隔夜息率0.25%，各银行贷款最优惠利率也相应由4.25%加至4.5%，如此微小的调动，却立即在不少购房者的心中挂起风球。

    针对贷款利率上调，加拿大帝国商业银行(CIBC)世界市场部高级经济师Avery Shenfeld说：“这必定会对2006年房屋价格起到一定的平衡作用，不会让房价涨得过高。之后几年房价有望下跌，因此现在进军房屋市场的市民还是谨慎为好。”

    满地可银行(BMO)经济专家道格拉斯波特表示，央行调高利率，就业成长小幅下滑，能源价格高涨，种种因素都将使房价涨幅趋低。自2001年展开的这一波房市景气，显然已越过了高峰期。

    而与此相映成趣的是下面一组数据：

    10月11日，加拿大统计局调查报告显示，8月份新屋价格比7月上涨0.4%，但与去年同期相比则增长4.6%。而且，受全国建筑成本提高等诸多因素影响，2006年新屋价格必定上涨。

    10月5日，多伦多地产商会主席John Meehan宣布，9月份经多伦多MLS系统成交的房屋共有7,326宗，此数字比去年9月的6,588宗上升11%，比2003年9月的6,751上升8%，同时是有史以来最好的9月。而且，9月的成交平均价格为$338,267，高出8月($323,255)百分之五；另外，今年至今的平均价格是$335,267，比去年同期增长7%。

    皇家地产公司对本季度多伦多房价变化的调查报告指出：独立平房(Detached Bungalow)价格上涨6.4%，为$364,111；标准两层独立屋(Standard Two-Storey)价格上涨4.8%，为$459,250。

    市场的走势和分析师的预言形成种种相互矛盾的现象交集在一起，人们不禁又困惑了：如果说利率调高导致房市降温的话，那将是房价再次飞速上涨前的片刻停顿呢？还是意味着长达十年持续火热房市的终结？

    对于房地产市场是否已经开始由热趋冷的这个问题，多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)总裁John Meehan在接受星星生活记者采访时表示，大多地区9月份的房屋成交量比去年同期的涨幅不是一个小数字，金秋房地产市场的活跃程度是鼓舞人心的。John说，很多人都已经亲身体验到，自己在房地产投资方面的收益和回报是相当不错的。

    星星生活记者在就房地产走势话题的采访中，不仅感受了来自房地产一线人士的乐观情绪，更深入挖掘出多市房市目前的两大稳健基础：处于低位的房贷利率和不断增加的移民政策批额。

    房产贷款利率仍在低位

    在解答“利率对房市走向的影响”的问题前，道明银行MORTGAGE MANAGER陆尚先拿出一张53年来贷款利率曲线图(见图)，并给星网记者补了一堂金融课。

    如果把大多地区历年房屋销售价格曲线图和53年来贷款利率曲线图对比来看，细心的读者会发现：1981年，最惠利率达到最高点18.25%的时候，大多地区房价刚刚处于爬坡的初期；而在大多地区房价达历史最高峰的1989和1990年，最惠利率也维持在12、13点；在房市处于底谷的1995~1997，最惠利率也继续下跌至于9点和5点；到2003年，随着利率跌至历史最低的4点，房价已经走到另一个高点。

    从这个对比来看，利率跌和房价涨，利率涨而房价跌，并不是一种绝对对应的关系。为什么会这样呢？陆尚对星星生活记者说：“两者其实并没有直接的关系。国家在决定调整利率的时候，只会考虑两个因素：国家的通货膨胀率和本国的货币价值。房价只是要考虑的很小的因素之一。”他认为，房价涨跌的关键还是市场供求。但目前，房价上涨，成本的推动因素很大。制造业涨了，建材涨了，人工也涨了，房价的基数一定会上涨。基础的涨，表明房价上涨是坚实的，不是泡沫。

    对于利率的走向，他认为只是“小步慢跑，步伐不会太大”。对很多人对利率的判断经常处于几种思维定式，他提出了自己的看法。

    第一种是，以美国的经济状况来参照加拿大的经济状况。拿美国联邦储蓄局的利率的政策，来推断加拿大中央银行对加拿大利率的策略。这两个是不直接相关的。根源在于两个国家经济的结构差别特别大。

    第二种是，大家习惯过去几十年利率上涨下跌。“但利率很奇怪，上去之后一定下来，但下去之后不会必然就爬起来。低息期会持续相当漫长一个过程。”他举例说，“日本的存款利息和贷款利息，维持长期低息。日本是世界上唯一一个出现过负利率的国家。低息期在低谷趴了15年，现在才稍微动了一点点。”

    第三种是，加了一点息，心里就承受不住。他说，“目前利息的提高，还处于一个对于买房者还没有太大影响的阶段。预测接下来的调整步伐又小升，不会大升。我认为现在买房如果是自住的话，应该没有问题，如果是投资的话，应该谨慎，但也绝对没有高到胆战心惊的地步。”

    房地产BROKER庞海福，也预测利率不会大幅上升，他的理由是，目前加元兑美国坚挺，会对以出口位为主的加国出口行业造成抑制，使加拿大的经济增长空间缩小，如果利率再往上涨，就更削弱了经济增长的可能性。所以，利率增长的可能性估计到年底也就1%的增长空间。“像我们来了十年的老移民，若干年前买房的时候，利率是6%到8%，现在才4%，还有很大的升幅空间呢！”

    加国房贷公司大多地区高级市场分析师Jason Mercer也向星星生活记者表示，消费者信心指数、较低的贷款利率和就业率的稳定上涨应该是让整个二手房市场活跃的因素。尽管利率比起最低的时期略微有所上升，但从整体来讲，房屋贷款利率仍然处于历史上的低谷期。正因为低利率和稳定的收入，老百姓就比较容易承受每月的房屋贷款还款。

    移民政策力挺多市房产

    加拿大地大人稀，尤其是多伦多和温哥华两个城市，房地产市场完全靠新移民带动。从1996年起，大多地区房价稳定上扬，至今已经迈到第10个年头。业内人士一致分析，除了银行的低贷款利率之外，源源不断的新移民是多市房地产市场供过于求的主要原因，也是最直接和最直观的因素。

    “感觉建筑业受政府政策影响很大。两年前，政府宣布控制移民政策批额，很明显建房的数量马上就降下来了。后来回到每年22万移民政策，建房工程马上又上来了。”著名TROW建筑监理公司的项目经理、注册专业工程师FRANK在建筑行业第一线，他的话更有权威。“记得最多的是一天里监理了20几套房子，在不同的地方，属于几家的BUILDER，整个人完全像是在走马灯。就是大冬天也很忙。”

    而且最近一个更令房地产市场振奋的消息又传来了：加拿大拟每年增收10万移民，此举意味着，新计划推出的5年内，每年会吸纳32万名新移民，而且，其中会重视吸纳更多技术移民。这和政府资料显示的，这几年大陆新移民人数一直呈上升趋势的报道是吻合的，在可见的将来还会越来越多。供求矛盾自然会导致价格上涨。

    这个人口增长，自然受惠最大的是多伦多，因为除了外部移民，还有内部移民(IMMIGRANT一个是EMIGRANT)。比如说，蒙特利尔和东部省来的人也喜欢往多伦多聚集，这也会造成需求上涨。所以如果移民政策真的保持每年1%的移入的话，绝对是房价的又一个正面的推动因素。

    而且，新移民的经济状况也跟以前有了很大不同。庞海福告诉星星生活记者，“现在的移民购房的需求更厉害了。我这个月的几个CASE中，都是现金买房子。一般，以前遇到买房的，我们会特别了解一下，你们有没有收入,多少DOWN PAY，别到时候房子看好了，贷不到钱。现在完全不用担心了，很多人50%的DOWN，60%的DOWN，还有几个客人，从国内或者从欧洲，一下飞机，不到一两周就把房子搞掂，然后再飞回去挪钱。”

    而房产经纪欧亚平向星网记者说，他认为，个人收入所得也是决定购房行为的一个关键，“这个时候利率的调整倒不会被他们看得非常重要，特别是当他需要自住房的时候。”

    另一方面，政府既然有移民政策，而房地产业对加国经济的发展也起着举足轻重的作用，所以，一套针对新移民安家的鼓励购买房政策的出台，无疑是一件购房者、房地产、政府三赢的策略。就安省政府取消了安省首次购房存款优惠计划(OHOSP)后，对于新移民或首次购房者，现在究竟还有那些优惠呢？星星生活记者从安省房地产协会(OREA)的行政助理Natasha Lemire-Blair那里得知，现在针对首次购房者的主要优惠计划是Land TransferTax (LTT) Rebate Program。

    其他的一些计划还包括：5%首期付款计划──购买房屋者可以只用房价的5%来作为首期付款；地产转让税回扣计划──地产转让税率是根据地产价值征收的,从地产价值的0.5%到2.0%不等，这种计划只适用于首次购房者,并且购买的是新建房屋；新建房屋货劳税(GST)回扣计划──不是新建房屋通常是不收货劳税的，新建房屋要收7%的货劳税；利用退休金(RRSP)购买房屋计划──根据退休金购买房屋计划，购房者可以从RRSP帐户上提取$20,000用来购买房屋或建新房，如果购房者和其配偶或其他人一起买房,每人都可以从RRSP帐户上提取最多$20,000，只要符合条件,，这笔提款可以不作为收入来申报。

    合理投资刺激房市

    对新移民在加拿大买房自住，因为这边的房地产产权与国内的不同，而造成的实际的投资行为，杨涛瑞还补充了一点：“在加拿大买房买的是全权产权，既买了房还买了地，地有时比房子更值钱。而且加拿大有一个政策是合理出租，即允许你出租，而且加拿大有很多政策保护你出租的收益。不像在国内担心租客不给你钱，甚至反客为主，把你的房子据为己有。加拿大的房东和房客有几十年甚至上百年的历史，体系非常完善。房东房客的权益，法律每一条都有非常详细的规定。如果房客离开而不负房租的话，房东是可以起诉房客，由法庭追讨租金的，如果房客住在房东家但不负房租的话，房东可以请执法部门赶他走。就是说，加拿大有专门的部门去管理房东和房客之间的各种纠纷，房东和房客的权利绝对是有保障的。”

    这种对房东的法律保护，实际上也从另一个角度保护了买房出租的投资行为。特别是当贷款利率低的时候，人们不愿意把闲钱放在银行，从而促使许多租房者转而购买房产当房东，导致房价飙升，相应地削弱了租房市场。房产经纪李丁告诉记者，和房价一直在走高的情况不同，租房市场基本保持平衡。在NORTH YORK，房租跟去年持平，一房一厅，房租在1300左右；SCARBOROUGH北部，一房一厅在900元左右。“如果利率调高，高到MORTGAGE的费用超过租房负担很多，当然会影响房价走势。”

    在李丁的眼里，客户的需求刚好构成了一个循环的链条。刚来的新移民通常喜欢购买十几万的CONDO APARTMENT；几年以后，经济收入稳定了，家庭人口增加了，会考虑购买20至30多万的TOWN HOUSE或者SEMI HOUSE；等他们到了四十多岁，收入在6~8万年薪，夫妻年收入在14万，职务也升为公司的中层的时候，他们就会再考虑搬到比较好的地段，购买30~40万的HOUSE。而当他们的住房要求往链条的上层走的时候，新的移民又来了，按照前辈们的路子继续走。这种规律，也导致了不同的房屋类型都有需求。

    “除非利率涨到10点以上，新移民政策大幅下降，否则我不会担心。而且，现在来的技术移民，总的来说，觉得在加拿大打工比在国内好，考虑回国的人很少。不会出现当年香港移民大量回流的现象。”李丁说。

    而对于房地产市场的投资行为占有多大比例，大部分的房地产经纪表达的看法都差不多。客户中80%以上是以自住为主，在移民初期，有相当多的人采取自住加出租的投资方式，真正投资的客户，只占到市场的百分之十几。

    对于这一部分客户，张梅是这样形容的：“有一部分移民是投资移民，他们一来就买房买车，他们不像技术移民，他们的语言不好，生财的方式通常是买楼花、新房、商业用房或者土地，然后转卖或者出租，他们的大批出现，对房地产买卖租赁市场有一个很大的推动作用，我卖的便利店，从十万、二十万到五十万都有客户群，而且相当活跃。”

    另外，就业市场和房地产市场也存在一个相互依存的关系。房地产加国房地产协会(Canadian Real Estate Association)的首席经济分析师Gregory Klump在接受星星生活采访时表示，从整个加国来讲，国民由买卖房屋而产生的相关开支每年达108亿加币。他说，其实人们在购买房屋的过程中，开支远远超过购买房屋本身的价格，比如，新的电器、家俱、家居用品、装修、园艺等等。大家都希望住得好一点，再更好一点。

    Gregory说：“更令人难以置信的是，调查表明整个就业市场的2/3职位是和房地产直接或间接相关的，而就业市场的稳定同时又促进了房地产市场的发展，两者相辅相成。至于少数族裔移民从事房地产行业当然是一件好事情。加拿大对多元文化得包容让各族裔的房地产经纪能为自己社区内的购房者提供母语服务，更能满足不同消费者的需求，就目前来看，市场应该不会饱和。只要按照规章制度工作，经纪反而能自觉地提高服务的质量。”

    什么时候入市？

    正如BOM银行证券经济专家道格拉斯波特表示的，4.6%的年涨幅显然还算稳健。事实上，数据已比2004年6月房市巅峰期创下的6.2%升幅降低。波特不认为加国房市有泡沫危机，他认为加拿大房市健全，但并不过热而已。

    这样的说法也许能令那些左顾右盼的购房者感觉好一点：房市谈不上跌，只是不过热而已。

    其实，对于多时目前的房市，记者采访中遇到的每一个对象都是乐观的。庞海福说：“我的观点是买自住房，不用考虑什么时候入市，自己有能力越早买越好。因为你买自住房可以选择自己的卖点。你在增长的大趋势下，什么时候卖都可以赚钱，是多是少的问题。投资房也是，你买的时候，一定要有正现金流，一旦有租金收入，你不用往里填钱了，所以市场波动你不用管它。”             ——多伦多信息港

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