房屋按揭经理（Mortgage Manager）这个职业，在很多人眼里并不陌生，很多这个行业的人，其大名在坊间广为流传。然而，再大众的职业，其背后总有行业内部不为人所知的规则和行事方式；而一个被不少人私下褒贬不一的行业，其之所以引起争论的背后，一定也有一些不得不说的故事……

采访对象：Eileen 星星生活记者：宛星

在一个活动上遇见Eileen的时候，寥寥几句话，便能听出，她是有些与众不同的想法的。于是便有了再次碰头聊天的想法。

Eileen名片上的身份为一家抵押贷款公司（BROKER）的商业及房屋抵押贷款经理（Business & Mortgage Manager）。这个职业，在很多人眼里并不陌生，很多这个行业的人，其大名在坊间广为流传，问她怎么看着脸生，她笑说，自己极少做广告，客户多靠朋友介绍及口碑相传。

再大众的职业，其背后总有行业内部不为人所知的规则和行事方式；而一个被不少人私下褒贬不一的行业，其之所以引起争论的背后，一定也有一些不得不说的故事……而作为个人，她当然还有一份属于个人的梦想和抱负……

跟Eileen开诚布公的聊天，便让我有了这种种的收获。

【当我们BROKER把这些CASE解决了，有人就说，BROKER可以做这些个烂CASE，是不是有一些黑幕呀，诸于此类的猜测造成很多人对BROKER认识的误区。其实，我们做的全是合法的事情，全是摆在桌面上来解决的事情。】

房贷经纪（MORTGAGE BROKER）行业是一个服务行业，这就牵扯到一个服务质量的问题。服务质量不好，当然就口碑不好。有时候，客户也有一些误区，比如他们从银行贷不到钱，客户本身就自卑，认为自己属于名声不好的那一类人，很害怕别人知道。其实，信用不好和名声不好是两个概念。因为信用关系到他还债的能力，名声不好是道德方面的问题，有时候，大家喜欢把这两者混淆，一个人信用不好，就说他道德不好，其实不是这样的。

主要的几家加大银行，往往贷款不是很灵活，条条框框比较多，因为他们是一个大的财团，所以，他们不会理会那些信用不好，或者一些自雇的人，因为好多自雇的人拿全是现金，没法展示他们的收入。那些主要银行做不了这个工作，但是，对于房贷经纪来讲，我们可以做。所以，我们打交道的也都半是一些银行被拒或者信用不好的人。当我们BROKER把这些CASE解决了，有人就说，BROKER可以做这些个烂CASE，是不是有一些黑幕呀，诸于此类的猜测造成很多人对BROKER认识的误区。其实，我们做的全是合法的事情，全是摆在桌面上来解决的事情。在北美也都是有法律保障的。

那么，再来看，这些信用不好的人多半是怎样的一些人呢？

有一些是做生意的人，他们可能因为工作太忙，忘了及时付帐单，信用记录（CREDIT HISTORY）上面有若干个拖欠付款的时候，对他的影响是很大的。还有一种，比如说借给他1万元，他花了9千9，也对他有影响。银行会认为，我给你的额度你每次都用这么多，可见你是一个高风险的人物。这样一些综合的因素，影响他的信用之后，他就从一级银行（主要的那几家大银行）贷不了钱，但是他做生意需要流动资金，所以，他要到二级、三级、四级银行去借款。我们BROKER行，则代理60几家银行，就是说，我们一二三四级的银行都代理。我们根据客人的综合信息判断他是属于哪一类的，然后根据客人的情况归入哪一类里面去。

我还有些客户好些是拿现金的，他们不敢存钱，钱都放在家里的保险箱，银行帐户全是一千多元钱。但是在买房贷款的时候，有时候就会出现问题。因为他没净资产，银行就不给贷，其实钱都在箱子底了。我问他们怕什么，说是怕税务局查。那税务局为什么查你？你报什么，税务局就信什么，不过你别犯罪，否则银行税务局都会查你，如果是良民，你该报税的报税，该合理避税避税，他干吗要查你？即使抽查查到你，也只查你的税务情况，不会去查你的银行存款。在加拿大，税务局和银行根本是两套系统。对于客户的这种情况，他逃税不是我的责任，我也不可能去管他，我只能按照正常途径，所有的资料都是真实的，帮他从银行贷出款，这是我要做的事情。

我还有客人，夫妻两都是60多岁，他们贷款50%，很低。但银行就说他不属于老年人贷款（65以上才行），又没有收入，有的银行就不贷款给他。

【我有好几个客人，其实以他的条件，不管在哪个银行都可以拿到好的利率，到最后，我只能给送他四级银行，知道为什么？就是因为他SHOPPING AROUND太厉害。】

所以，我们也很难做，为什么银行贷款被拒？情况千奇百怪。

中国大陆的技术移民多数属于信用很好的一类。他们有好的信用，有好的收入，而且从国内就带了钱过来，首期供款（DOWN PAYMENT）不是50%，就是35%，这些用我们的行话说，是很干净的CASE。我们会考虑给他很低的利率，因为我们代理的产品，不同的银行在不同的时候有不同的优惠。

当然，像这样的客户，我们比较少一些。很多这样客户，当他们有比较多的资产在某个分行的时候，我们给他的抵押贷款利率（RATE）可能没有分行的经理给他的RATE那么好。因为这里面也存在一个竞争的问题。但是，在分行开户的客户也往往要看时机。银行是这么运作的：在某一段时间内，上面下达了多少任务，如果没有完成，经理当然就削减利率，以便业绩可以快速完成；另外，银行也是要盈利的，如果一段时间老给低利率，银行也没有什么钱赚的时候，分行经理根本就不在乎客人，这时的客人就拿不到好的利率。

还有，只有当客户坐下来填表、签字，银行觉得这个客人真正要谈利率的时候，才有可能给你好的利率。但有的客人，即使在这样的时候，也要货比三家（SHOPPING AROUND）。我有好几个客人，其实以他的条件，不管在哪个银行都可以拿到好的利率，到最后，我只能给送他四级银行，知道为什么？就是因为他SHOPPING AROUND太厉害。去这家银行，利率是5.0%，去那一家是4.9%，他就想，如果再问一家是不是更便宜？这样三遍下来，去哪个银行都查一次信用记录，本来很好的信用分数，因此减得很厉害，可能是5-25分。因为每一个银行核查客户的信用时候，都可以看到之前是否有别的银行核查过，如果发现有多次，该行会减客户的信用分数。这一种就是客户自己造成的。而信用分数要涨上去就比较困难了。所以，我们都不赞同客户在选房屋按揭的时候，太多的比价。

在这一点上，我们BROKER和一级银行不同。我们只查一次客户的信用。比如，我替客户申请贷款，把客户的资料申请送到H银行，H银行没批准，那我们不会再查第二遍了，还是用第一遍查的那个信用分数，送到C银行，等等，我们就只查一遍。而且我们是代理，到网上一查，各个银行不同类型的房屋按揭产品都在上面。每个银行的不同的项目里面具体的内容也不一样。有时候，低利率不一定就是最省钱的，还要看细节。

【有些客人的信用很差，又不想拿很高的利率，就要求我们帮他清洗案底。我们这时候的角色往往就跟律师似的，帮他联络讨债公司、信用公司、ROGERS公司以及律师等……】

其实，我们这个职业压力挺大的。因为接的都是很难的CASE，比如说银行被拒绝啦，从别的BROKER那儿做不下去啦，等等。

就说这个银行被拒吧，有的是信用太差，有的是收入不足。那我们BROKER行，就有专门的二级、三级、四级可以专门为他们提供借贷，这些小银行着重是做这一块的。比如，有的客户信用分数很差，才600多一点，我们会界定一个600-620分，会是一个什么利率给他；另外的，如630-650，又会是一个什么利率。划分得很细。当然，这些银行的贷款的利率比起一级银行的是比较高的。

不过，有些客人的信用很差，又不想拿很高的利率，就要求我们帮他清洗案底。什么叫清洗案底？我们要先分析他的信用分数为什么这么低。有一种可能是他欠账欠得太多，或者拖欠的时间太长，甚至动用到讨债公司。比如一些留学生回国了，回国的那几个月，他就没法付帐单，那怎么办？对于ROGERS公司来说，你用我的手机，跟我有合约关系，你每个月基本费用都不付，说明你毁约，毁约就要理赔。如果你很长时间也不交钱，最后就交给催债公司去处理。催债公司就会会直接给客人一个通知，同时也会交给一个文件给信用公司留档。如果信用公司还是没有听到任何回复，就会找律师，律师就会起诉这个人。

等这些留学生从国内返回，就发现问题严重了──手机停了，信用卡不给他使用了，信用分数很差，到处都不借他钱了。这时候，他们感觉很痛苦，找到我们问怎么办？

我们只能根据他的情况来帮他做工作。我们这时候的角色往往就跟律师似的，帮他联络讨债公司、信用公司、ROGERS公司以及律师等，尽量避开对他不利的东西，跟各方又是说明，又是解释。这些说明解释让各方都能接受之后，然后还要过一段时间，还要看他们其他的表现，然后才能慢慢把他的信用提高。

有个客人，信用分数才500多分，就是我上面说的这种情况，律师让他出庭，我们帮他把整个情况说明清楚了，现在分数涨到600多分。

【我这里的LENDER都是私人财团。基本上有三类：伊朗人财团、意大利人财团、犹太人财团。但是，作为中国人，我遗憾的是，中国人LENDER这一块还没有起来。】

我这里的BROKER LENDER都是私人LENDER，私人财团。基本上是伊朗人财团、意大利人财团、犹太人财团。有的财团，就是两三个人，但手头上掌握很多的资金。他们就相当于一个银行。比如说我这里的一个犹太财团就是三个犹太老头子，他们以前都做过房地产，现在退修了，儿女们或者是律师，或者是医生，没有继承他们的产业，他们就把手头的钱拿出来，这种放贷的投资滚动。当80年代底、90年代初地产波动很大的时候，他们把这些资金分散；等市场稳定，他们又把钱都投回来。

伊朗人属于积攒型的，他们通常是若干个家庭组合的，当我们需要钱的时候，他们马上把钱汇集起来，提供贷款服务，当不需要钱的时候，他们各自分开。而意大利人财团多是一些BUILDER和DESIGNER，他们手头上有大量的资金，投资在不同的地方，放贷是其中的一块。

但是，作为中国人，我遗憾的是，中国人LENDER这一块还没有起来。

有人说我们是地下钱庄，其实不是，我们全是合法的。我们要做很多工作。这个物业现在的市场价值是多少，我们要找专业的公司来评估；现在的状况如何，MORTGAGE的状况，信用的情况，所有的信息，我们都要求借款人出具，等于我们是在为LENDER把关。好，如果最后我们同意借钱，我们把这笔钱给到律师，律师要CONFIRM，从法律程序上为这个借贷行为把关，然后再交到LENDER的手里。所以，法律程序很严谨。就是保证投资人的利益。

如果，借款方还不起按揭，有一个期限，然后我们会通知屋主，给他一封信，如果屋主回复说还钱，那就马上还；如果说还不起，表示要自己卖屋还款，那也是允许的；如果不回复，我们就走法律程序──通知银行，然后进行POWER SALE（强行拍卖）。这个拍卖所得的钱由我们负责分配，我们要拿走只属于我们自己的部分，比如，屋主借了银行15万，借了我们BORKER2万，而如果房子拍卖了17万，那正好，银行拿走15万，我们拿走2万；如果房子拍卖了18万，也是银行拿15万，我们拿2万；如果房子拍卖了16万，银行拿15万，我们就只能拿1万了，要说风险的话，就是在这种情况下。

所以，做私人LENDER是一个投资方向，只要是把关把好了，实际它的风险是比较低的。我们这里的私人LENDER作为第二按揭在借贷的时候，合约通常签一年，如果一年后，借款方还款正常，而且还需要继续借贷，那么再续。在这当中，私人LENDER完全可以根据市场行情来决定是否继续投资还是把资金抽走。

现在已经出来几个华人LENDER，他们都是技术移民，收入比较高，而且都有了自己的房产，房屋按揭也只剩下几万没还了，手头也有活钱，我就跟他们讲这个投资，他们觉得不错，就开始尝试，试完了发现这个投资形式很好，就把房子再抵出去，再拿出钱来做借贷。为什么这样做？你想想，你每个月付给银行的利息才5点多，而你放贷的收益是12个点，中间差7个点。而且，我们的BROKER费由借方出，所以，12-15%是LENDER的净收益。往是一个人试出甜头，就带动他圈子里的朋友也来尝试。

在加拿大做私人LENDER，对于新移民来说，是一个比较新鲜的投资方式，要么不知道，要么害怕，这就是观念的问题。不过，在这里生活了5年以上的人，他就敢借钱了，这些人的银行帐户，帐面上就几千块钱。新移民，你去看，银行里存着五六万，一点都不敢去借钱，一点也不敢花，而且那么一点小利息还要上税，在我们看来，是很不划算的。

我特别希望有一些更大的中国人LENDER能够看到这个市场。

在国内，我做过商业地产开发，对这边商业地产开发也有接触和深入了解，所以，我下一步想在这边做商业地产的投资。前面做的是一些铺垫，当有几个大财团调动起来，最好是中国人的大财团调动起来之后，我觉得条件就开始成熟了。

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